Kan et pålegg om salg bestrides i retten?
Ja, et pålegg om salg kan bestrides. Selve pålegget kan ikke gjennomføres uten videre, for laget eller sameiet må begjære tvangssalg hos namsmyndighetene etter at fristen i pålegget er ute. Da kan eieren reise innvendinger innen en måned. Er innvendingene ikke klart grunnløse, kan begjæringen ikke tas til følge uten behandling i en vanlig rettssak (allmennprosess), der retten prøver om misligholdet er vesentlig og om advarsel og pålegg er gitt riktig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Pålegget er ikke en dom
Et pålegg om salg er en skriftlig beskjed fra laget eller sameiet om at eieren må selge innen en frist. Det er ikke en rettskraftig avgjørelse. Laget eller styret har ikke rett til å selge boligen selv, og pålegget gir ingen direkte tvang. Det er først etter at fristen er ute at laget eller sameiet kan sende en begjæring om tvangssalg til namsmyndighetene.
Det er her eieren kommer inn. Etter borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38 følger tvangssalget reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, med en egen sikkerhetsventil for eieren.
Slik fungerer innvendingsretten
Når begjæringen er kommet inn og retten finner at den kan tas til følge, skal den sendes til eieren. Eieren får en frist på en måned til å uttale seg om forhold av betydning for gjennomføringen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd). Både borettslagsloven og eierseksjonsloven viser til denne fristen.
Reiser eieren innen fristen innvendinger som ikke er klart grunnløse, kan ikke begjæringen om tvangssalg tas til følge uten behandling ved allmennprosess. Allmennprosess er en vanlig rettssak der begge sider legger frem bevis og argumenter for tingretten. Terskelen for å få dette er altså at innvendingene ikke er åpenbart uten grunnlag. Eieren trenger ikke å bevise sin versjon på forhånd.
Hva eieren kan hevde
Retten skal ta stilling til om vilkårene for pålegg om salg faktisk var oppfylt. Det gir eieren flere typer innvendinger:
- Misligholdet var ikke vesentlig. Loven definerer ikke ordet, så dette er ofte kjernen i striden.
- Det var ikke gitt skriftlig advarsel, eller advarselen opplyste ikke om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt.
- Pålegget var ikke skriftlig, manglet opplysning om tvangssalg, eller hadde for kort frist. Fristen skal ikke være kortere enn tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie, regnet fra mottakelsen.
- Misligholdet er rettet, eller pålegget bygger på et krav som eieren bestrider.
Hvilke innvendinger som holder, avhenger av de konkrete forholdene. Det er laget eller sameiet som må vise at vilkårene i loven er oppfylt.
Aisha og kravet hun ikke kjenner igjen
Aisha eier en andel i et borettslag. Laget hevder at hun skylder 38 000 kroner i felleskostnader og refusjon for en reparasjon, og har sendt både en advarsel og et pålegg om salg med tre måneders frist. Aisha mener at 24 000 kroner av beløpet gjelder en reparasjon som laget selv hadde ansvar for. De resterende 14 000 kronene har hun betalt noen uker etter at fristen gikk ut.
Laget begjærer tvangssalg. Retten sender begjæringen til Aisha med en frist på en måned. Hun skriver innen fristen at kravet er bestridt og at misligholdet ikke er vesentlig siden det som er riktig, er betalt. Innvendingene er ikke klart grunnløse. Dermed blir saken ikke avgjort ved tvangssalg, men behandlet i tingretten som en vanlig rettssak. Retten må vurdere om kravet på 24 000 kroner er berettiget og om det i så fall er vesentlig mislighold.
Hva et bestridt pålegg ikke betyr
At eieren kan reise innvendinger, betyr ikke at pålegget forsvinner. Fristen i pålegget løper, og eieren kan fortsatt velge å selge frivillig. Reises ikke innvendinger innen fristen på en måned, kan salget gå videre.
Saken i tingretten koster tid og penger. Den som taper, kan bli dømt til å betale motpartens sakskostnader. Det er en grunn til å vurdere tidlig om det finnes en løsning, for eksempel at den bestridte delen av kravet blir avklart.
Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 annet ledd krever også at eieren blir gjort oppmerksom på reglene om erstatningsbolig i dekningsloven § 2-10 hvis tvangssalget kan føre til at vedkommende mister retten til nødvendig bolig. Hvordan den bestemmelsen virker i en sak etter pålegg om salg, avhenger av omstendighetene.
Hvem må bevise hva
Pålegg om salg er en inngripende reaksjon, og det er laget eller sameiet som krever den. I en rettssak er det derfor den siden som må vise at vilkårene er oppfylt: at det er gitt en skriftlig advarsel med riktig innhold, at misligholdet er vesentlig, og at pålegget har riktig form og frist.
Eieren har likevel en rolle. Bestrider eieren fakta, for eksempel at et brev er mottatt eller at en hendelse har skjedd, må eieren legge frem sin versjon og gjerne dokumenter og vitner. Begge sider får fremme bevis i en allmennprosess.
Kort oppsummert
- Et pålegg om salg kan bestrides, men først og fremst når laget eller sameiet begjærer tvangssalg etter at fristen er ute.
- Eieren har en måned til å reise innvendinger (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd).
- Er innvendingene ikke klart grunnløse, behandles saken som en vanlig rettssak (allmennprosess) i stedet for å avgjøres på begjæringen alene.
- Retten prøver blant annet om misligholdet er vesentlig, og om advarselen og pålegget oppfyller lovens krav til form og frist.
- Å bestride pålegget hindrer ikke eieren i å selge frivillig i løpet av fristen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.