Overtakelsene skjer samme dag. Hva om oppgjøret for den ene blir forsinket?

Hver handel står på egne bein

Når du selger én bolig og kjøper en annen, er det to avtaler med to motparter. Selgeren av den nye boligen har ingen avtale med kjøperen av din gamle. Han har krav på kjøpesummen på avtalt dato, uansett hva som skjer i din andre handel.

Kjøpesum som ikke betales i tide, gir krav på rente og erstatning for rentetap etter forsinkelsesrenteloven (avhendingslova § 7-3). Renten løper fra forfallsdagen når den er fastsatt på forhånd.

Du bærer altså selv risikoen for at de to oppgjørene henger sammen. Det er ingen regel som sier at selgeren må vente fordi du venter på penger fra en annen.

Hvis oppgjøret i din egen kjøpers handel blir forsinket

Du er selger i den gamle handelen og venter på at kjøperen skal betale. Du har et par muligheter:

• Du kan kreve at kjøperen oppfyller og betaler (§ 5-2).
• Så lenge kjøperen ikke har betalt, trenger du ikke gi fra deg skjøtet eller nøklene (§ 5-5). Det er en sikkerhet som er verdt å bruke.
• Du kan kreve forsinkelsesrente og erstatning for tap som følge av forsinket betaling (§ 5-4). Erstatningen forutsetter ikke skyld, og gjelder tap du med rimelig grunn kunne regnet med som følge av forsinkelsen.
• Du kan sette en rimelig tilleggsfrist for betaling og heve hvis den ikke holdes (§ 5-3). Heving er sjelden aktuelt for en forsinkelse på noen dager.

Hold kontakt med megleren som holder oppgjøret, så du vet når pengene kommer.

Hvis du selv ikke kan betale i den nye handelen

Det er her risikoen er størst. Venter du på penger fra den gamle boligen for å betale den nye, og de er forsinket, har du ikke penger til kjøpesummen på overtakelsesdagen.

Selgeren av den nye boligen kan holde tilbake nøkler og skjøte (§ 5-5), kreve rente fra forfallsdagen og kreve erstatning for tap. Du slipper erstatning bare hvis forsinkelsen skyldes stans i betalingsformidlingen eller en hindring utenfor din kontroll som du ikke rimelig kunne regnet med (§ 5-4). At en annen kjøper betaler for sent, er neppe en slik hindring, og du kan ikke regne med å bli fritatt.

Selgeren kan i tillegg sette en tilleggsfrist og heve hvis du ikke betaler innen den. Da risikerer du å miste boligen og kan bli stilt ansvarlig for tapet. Hva som er rimelig tilleggsfrist, avhenger av situasjonen.

Slik reduserer du risikoen

Du kan gjøre flere ting før datoene låses:

1. Avtal overtakelsen i den nye handelen noen dager etter den i salget, slik at pengene er på konto.
2. Be banken om en brolånsavtale eller kreditt som dekker kjøpesummen til pengene kommer.
3. Spør megleren hvordan oppgjørene koordineres, og når pengene kan være på plass hos oppgjørsansvarlig.
4. Ta med en bestemmelse i kontrakten om betalingsutsettelse på et fåtall dager, mot rente.
5. Ha en nødplan for innbo og overnatting hvis overtakelsen glipper.

Hvis kjøperen av den gamle boligen får problemer, bør du si fra til selgeren av den nye med en gang, ikke vente til overtakelsesdagen.

Kort oppsummert

• Hver handel står på egne bein. Forsinket oppgjør i ett salg fritar normalt ikke for betaling i et annet.
• Betaler kjøperen for sent, har selgeren rett til forsinkelsesrente og kan kreve erstatning uten å bevise skyld.
• Selger kan holde tilbake skjøte og nøkler til kjøpesummen er betalt.
• Er du selv kjøper og blir forsinket, kan selgeren sette tilleggsfrist og i verste fall heve.
• Legg overtakelsene med noen dagers margin, så samme dag overtakelse ikke tvinger deg til å gamble.