Overtakelse av fellesarealer: dette bør styret i det nye sameiet gjøre

Hvem overtar fellesarealene, og når

Den enkelte seksjonseier overtar sin egen leilighet. Fellesarealene har ingen enkelt kjøper, så styret representerer eierne. Etter eierseksjonsloven § 60 kan styret representere seksjonseierne i saker som angår fellesarealer, og gjøre gjeldende krav mot utbyggeren om mangler ved dem eller om at de ble ferdige for sent. Det står også i bustadoppføringslova § 1b.

Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning, altså et møte med gjennomgang av det utbyggeren har levert. Har utbyggeren meldt når arbeidet blir fullført, kan hver av partene kalle inn med minst sju dagers varsel. Styret trenger ikke vente på at utbyggeren inviterer.

For leiligheter gjelder at når arbeidet er fullført og kjøperen har flyttet inn, regnes ytingen som overtatt selv om det ikke ble holdt noen forretning. Dette står i § 14.

Før overtakelsesforretningen

Skaff dere kontrakten, beskrivelsen av fellesarealene og tegningene. Det er dem dere sammenligner med når dere går gjennom bygget. Hvis det er avtalt noe annet enn standard, skal det stå der.

Hent inn en fagkyndig, gjerne en byggingeniør eller takstmann med erfaring fra nybygg. Et utrent øye ser lett pene overflater, mens feil i membraner, tetting og ventilasjon er vanskeligere å se. Å velge en som ikke har oppdrag for utbyggeren, er trygt. Bestill en dag som gir tid til å gå gjennom alt.

Be styrets medlemmer fordele områdene: trapperom, heis, tak, garasje, uteområde. Lag en sjekkliste per område. Husk at mangler også omfatter avvik fra offentligrettslige krav, hvis dere bygde på utbyggerens kunnskap om dem.

Sjekk også at det som trengs for å ta bygget i vanlig bruk, er med. Står eiendomsdeler eller faste innretninger som trengs for dette ikke nevnt som utelatt i avtalen, regnes de med i leveransen (§ 13). Gjelder det for eksempel manglende belysning i fellesgangene, er det en vanlig del av det dere kan kreve.

På selve forretningen

Gå gjennom alt, også det som er vanskelig å komme til. Test ting: åpne og lukk dører, kjør heisen, sjekk avløp og lys, og se etter spor av vann. Ta bilder av alt som ikke ser riktig ut, med dato.

Loven sier at det bør føres protokoll som begge parter får et underskrevet eksemplar av. Loven stiller ikke protokoll som krav, men protokollen er det beste beviset på hva som var oppdaget da. Skriv hver mangel som et eget punkt, med sted, beskrivelse og bilde. Ikke skriv «godkjent» uten forbehold hvis dere ikke har fått sjekket alt. Fagkyndig bør signere sin del.

Styret kan nekte å overta hvis en mangel gir rimelig grunn til det (§ 15). Småting gir normalt ikke grunnlag for å nekte. Feil som hindrer at fellesarealene kan brukes slik de er ment, kan gjøre det.

Uteblir en av partene uten gyldig grunn, kan den andre holde forretningen alene. Er det utbyggeren som innkaller, gjelder det bare hvis innkallingen skriftlig opplyser om reglene og virkningene. Les innkallingen nøye, og svar på den.

Er dere uenige med utbyggeren om en mangel, skriv uenigheten inn i protokollen. Får dere ikke utbyggeren til å signere, behold deres kopi og send den neste dag med en melding om at punktene er protokollert. Møter ikke utbyggeren uten gyldig grunn til en forretning dere har innkalt til, kan styret holde den alene (§ 15 andre ledd). Protokoll og bilder er da beviset deres.

Hva overtakelsen setter i gang

Ved overtakelsen går risikoen for ytingen over til eierne, reklamasjonsfristene begynner å løpe, dagmulkt stanser, og utbyggeren kan kreve sluttoppgjør (§ 14). Mangler som dere oppdaget eller burde ha oppdaget ved forretningen, må dere melde så snart det er mulig (§ 30). Skriv derfor reklamasjonen rett etter forretningen.

Hver av partene kan kreve en ny befaring omtrent ett år etter overtakelsen. Sett datoen i kalenderen. Der må styret på nytt melde mangler som var eller burde vært oppdaget, så snart det er mulig.

Garantien fra utbyggeren gjelder til fem år etter overtakelsen. Noter overtakelsesdatoen for hvert av fellesarealene og bruk kalenderen til å holde oversikt. Har fellesarealene vært overtatt på ulike datoer, er det hver dato som teller for det området.

Kort oppsummert

• Ved overtakelse av fellesarealer representerer styret eierne, og kan kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel.
• Ta med en fagkyndig og gå gjennom alt, med bilder og dato.
• Før protokoll. Loven sier «bør», men protokollen er det beste beviset.
• Meld mangler fra forretningen så snart det er mulig. Reklamasjonsfristen på fem år og garantien løper fra overtakelsen.
• Sett ettårsbefaringen og fristene i kalenderen for det nye sameiet.