Hvem av oss skal overta seksjonen når vi går fra hverandre?
Ved samlivsbrudd avgjør dere selv hvem som overtar seksjonen hvis dere blir enige, og det er den vanligste løsningen. Blir dere ikke enige, avhenger svaret av om dere er gift eller samboere og av hvem som eier seksjonen. Ektefeller kan etter ekteskapsloven kreve å overta felles bolig når særlige grunner taler for det. Samboere har en tilsvarende rett etter husstandsfellesskapsloven, men da kreves sterke grunner. Den som overtar, må betale den andre verdien av hennes eller hans del.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Eierforholdet bestemmer hvem som kan overta seksjonen
Sjekk først hvem som står som eier i grunnboken. Er seksjonen skjøtet til begge, eier dere den sammen. Er den skjøtet til bare én, er det hun eller han som eier, selv om den andre har bodd der og betalt avdrag.
Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon og kan selge, pantsette og leie den ut (eierseksjonsloven § 24). Dere kan derfor avtale at den ene overtar, uten at sameiet har noe å si. Sameiet kan bare kreve godkjenning av en ny eier hvis det står i vedtektene, og kan da bare nekte når det finnes saklig grunn.
Inntil overdragelsen er gjennomført, må felleskostnader og lån fortsatt betales av den som står som eier.
Slik regnes det mellom ektefeller
Er dere gift, deles formuen etter ekteskapsloven kapittel 12. Hovedregelen er at samlet formue deles likt etter at gjeld er trukket fra (felleseie, § 58). Eiendeler som er særeie, og midler en ektefelle har fra før ekteskapet eller har arvet eller fått i gave, kan i noen tilfeller holdes utenfor delingen (skjevdeling, § 59).
Hver av dere har rett til å beholde det dere eier fullt ut eller for det vesentlige, hvis ikke det er åpenbart urimelig (§ 66). I tillegg kan en ektefelle når særlige grunner taler for det, kreve å overta fast eiendom som utelukkende eller hovedsakelig har tjent som felles bolig, uten hensyn til tidligere eierforhold (§ 67 bokstav a). En seksjon er fast eiendom. Retten gjelder ikke hvis den andre har odelsrett til eiendommen, eller den er ervervet fra hans eller hennes slekt ved arv eller gave. Her skal det legges vekt på både ektefellenes og barnas behov. Mer om eierseksjon ved skilsmisse står i en egen artikkel.
Den som overtar, betaler den andre det som overstiger hennes lodd i delingen (§ 70). Er dere uenige om verdien, kan den fastsettes ved skiftetakst, som skal svare til omsetningsverdien (§ 69). Når særlige grunner taler for det, kan den andre i tillegg få bruksrett til boligen, for en periode og mot vanlig markedsleie (§ 68).
Slik regnes det mellom samboere
Samboere deler ikke etter ekteskapsloven. Det som teller, er hvem som eier, og hva dere har avtalt, for eksempel i en samboeravtale. Husstandsfellesskapsloven gir likevel en rett for dem som har bodd sammen i minst to år eller har, har hatt eller venter barn sammen (§ 1).
Når sterke grunner taler for det, kan en samboer kreve å overta boligeiendom eller andel i boligeiendom som utelukkende eller hovedsakelig har tjent som felles bolig (§ 3 første ledd nr. 3). Samme unntak som mellom ektefeller gjelder: har den andre odelsrett, eller er eiendommen ervervet fra den andres slekt ved arv eller gave, er det ingen slik rett. Når særlige grunner taler for det, kan en samboer også få bruksrett til boligen.
Terskelen er høyere enn mellom ektefeller. «Sterke grunner» betyr at samboere ikke uten videre kan kreve å overta bolig som den andre eier. Samboerens egne bidrag til kjøp og vedlikehold kan likevel gi et krav på en andel eller et beløp. Les mer om husstandsfellesskapsloven og retten til å overta bolig og om hva som skjer med boligen når samboere går fra hverandre.
Gjelden og sameiet må være med
Å bli enige om hvem som overtar, er bare halve jobben. Seksjonen er som regel pantsatt, og banken må godta hvem som står som låntaker. Den som overtar, må kunne ta over lånet eller refinansiere, og den andre vil gjerne bli løst fra gjelden.
Sameiet må få beskjed om at seksjonen har skiftet eier. Skal sameiet godkjenne en ny eier etter vedtektene, gjelder det også her. Felleskostnader som forfalt før overtakelsen, skylder som utgangspunkt den som eide seksjonen da. Sameiet har panterett i seksjonen for krav fra sameieforholdet, inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 31).
ekteskap, én seksjon og én bank
Elin og Magnus Fjeld er gift, bor i en seksjon på 72 kvadratmeter og går fra hverandre. Seksjonen står skjøtet til dem begge, og de lever i felleseie. Verdien er 3 200 000 kroner, og lånet er 1 900 000 kroner. Egenkapitalen er dermed 1 300 000 kroner, 650 000 kroner på hver. Annen formue ser vi bort fra.
Elin og barna skal bo i seksjonen. Elin krever å overta etter ekteskapsloven § 67. Det krever særlige grunner, og at barna skal bo i seksjonen, teller tungt. Magnus og Elin blir enige om verdien. Elin overtar lånet på 1 900 000 kroner og betaler Magnus 650 000 kroner. Banken må godkjenne at hun står som eneste låntaker.
Hadde de vært samboere og seksjonen var skjøtet bare til Magnus, ville Elin hatt et mye svakere utgangspunkt. Hun måtte da vise at sterke grunner taler for at hun overtar, og blir de ikke enige, kan Magnus beholde seksjonen.
Kort oppsummert
- Ved samlivsbrudd avgjør dere selv hvem som overtar seksjonen, hvis dere blir enige. Den som overtar, betaler den andre hennes eller hans del.
- Ektefeller kan kreve å overta felles bolig når særlige grunner taler for det (ekteskapsloven § 67).
- Samboere kan kreve det samme etter husstandsfellesskapsloven § 3, men bare når sterke grunner taler for det.
- Sameiet kan bare kreve godkjenning av ny eier hvis vedtektene sier det, og lånet må overtas av banken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.