Oppussing før boligsalg: dokumentasjonen kjøperen vil be om

Hva kjøperen og megleren vil se etter oppussing

Kjøpere spør sjelden etter «dokumentasjon» i bred forstand. De spør om konkrete ting. Hvem pusset opp badet? Når var det? Er det gjort av fagfolk? Finnes det papirer? Megleren stiller de samme spørsmålene, fordi svarene skal inn i salgsoppgaven.

Det enkleste er å samle alt i én mappe før visning. Legg inn tilbud og kontrakt med håndverkeren, sluttfaktura, kvitteringer for materialer og bilder tatt underveis. Bildene er viktigst for det som blir skjult når veggen lukkes: rør, membran, isolasjon og kabler. Ta dem med mobilen, så dato og tidspunkt følger med.

Har du pusset opp selv, skal du si det. Kjøperen skal få vite hvem som har gjort hva, og du skriver det ned på samme måte som for fagarbeid, med dato og hva som ble gjort.

Papirer som hører til bad, el og andre fagarbeid

Et malingsstrøk trenger bare en kvittering. Våtrom og elektrisk arbeid er annerledes, fordi feil der kan gi stor skade eller fare, og fordi kjøperen ikke kan se resultatet.

Ved badet vil kjøperen vanligvis be om dokumentasjon fra den som la tettesjikt og membran. Be rørleggeren eller flisleggeren om en skriftlig bekreftelse på hva som ble gjort og hvilke produkter som ble brukt, mens du fortsatt har kontakt. Ved elektrisk arbeid hører det til at elektrikeren gir deg dokumentasjon på anlegget. Mangler den, er den vanskelig å få i etterkant. Hva du kan gjøre da, står i dokumentasjonen på el-anlegget mangler helt.

Var oppussingen så omfattende at den var søknadspliktig, trenger du også vedtak og eventuelle attester fra kommunen, og kjøperen kan spørre etter dem. Byggesaksreglene er et eget tema. Her holder det å vite hva som finnes før du svarer.

Til slutt kommer garantibevis og bruksanvisninger for fastmonterte ting som varmekabler og ventilasjon. De får betydning for kjøperen etter overtakelsen.

Hvorfor dokumentasjonen ikke fjerner ansvaret ditt som selger

Mange selgere tror at et fagmessig utført bad betyr at de er trygge. Slik er det ikke. Etter avhendingslova har boligen en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger som du kjente eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det har virket inn på avtalen at han ikke fikk dem. Det står i avhendingslova § 3-7. Boligen har også en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger du har gitt, eller som står i annonse eller salgsprospekt, så langt opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen og ikke i tide er rettet på en tydelig måte (§ 3-8).

For oppussing betyr det at det du skriver må stemme. Står det «totalrenovert av fagfolk i 2022», må det være riktig. Var det en venn som monterte badet, eller ble bare deler av gulvet gjort på nytt, har du gitt en uriktig opplysning. Kjenner du til at det ble funnet fukt bak veggen da badet ble revet, bør kjøperen få vite det.

Dokumentasjonen gjør at du kan gi riktige opplysninger. En skade i et fagmessig bad er likevel et spørsmål om boligen svarer til det som er opplyst, og kjøperen kan kreve prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Hva rapportene sier om dette, er forklart i forskjellen på boligsalgsrapport og tilstandsrapport.

Dokumentasjonen du trenger for å gå videre mot håndverkeren

Her har mappen sin tydeligste nytte. Er det feil i arbeidet, kan du som forbruker kreve det rettet, og du kan kreve prisavslag eller erstatning hvis det ikke skjer. Det følger av håndverkertjenesteloven.

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. For arbeid på fast eiendom er lengstefristen fem år fra oppdraget ble avsluttet, se håndverkertjenesteloven § 22. Fem år er en ytre grense. Får du beskjed fra en kjøper om en skade, begynner den rimelige tiden å løpe da.

For å bruke retten trenger du å vise hva som ble avtalt, når arbeidet ble avsluttet og hva som er galt. Kontrakten og sluttfakturaen gir de to første. Bilder fra byggeperioden og rapporter etter at skaden ble oppdaget, gir det siste.

Kort oppsummert

• Ved oppussing før boligsalg bør du samle dokumentasjon i én mappe: tilbud, kontrakt, kvitteringer, sluttfaktura og bilder fra byggeperioden.
• For bad og elektrisk arbeid ber kjøperen særlig om dokumentasjon fra dem som utførte arbeidet. Hent den mens du har kontakt med håndverkeren.
• Opplysninger i annonse og salgsoppgave må stemme med det som er gjort, ellers kan boligen ha en mangel etter avhendingslova.
• Dokumentasjonen fritar deg ikke for ansvar overfor kjøperen, men hjelper deg når du krever håndverkeren.
• Krav mot håndverkeren må fremsettes innen rimelig tid, og senest fem år etter at oppdraget ble avsluttet.