Kan vi oppløse sameiet når vi bare er to seksjonseiere?

Kravet om at alle må være enige

Det finnes saker der et flertall på årsmøtet bestemmer. Oppløsning av sameiet er ikke en av dem. Eierseksjonsloven § 51 sier at alle seksjonseiere uttrykkelig må si seg enige i oppløsning av sameiet. De må også samtykke, enten på årsmøtet eller på et annet tidspunkt, hvis sameiet skal selge eller bortfeste hele eller vesentlige deler av eiendommen.

I et sameie med to seksjoner er det like enkelt og like vanskelig som det høres ut. Er begge enige, kan dere gå videre. Sier den ene nei, har den andre ingen vei rundt det. Det spiller ingen rolle hvor stor seksjonen er, og det hjelper ikke å ha høyere sameiebrøk.

Hva det betyr at sameiet oppløses

Et eierseksjonssameie finnes fordi eiendommen er seksjonert. Å oppløse det er derfor i praksis å slette seksjoneringen. Seksjoneringen er registrert i matrikkelen og i grunnboken, og i praksis går en sletting via kommunen. Spør kommunen hva den ber om av dokumentasjon før dere begynner, for det er forskjellig hva som kreves.

Etterpå eier dere eiendommen sammen som et vanlig sameie, hver med en eierandel. Da gjelder ikke lenger eierseksjonsloven. Det har store følger for boligen din.

Uten seksjonering kan det ikke gyldig avtales at en sameier skal ha enerett til å bruke en bolig i mer enn ti år (§ 3). Det kan heller ikke avtales panterett i en sameieandel hvis sameieren har enerett til en bolig. Og eiendomsrett til en bolig i en bygning med flere bruksenheter kan bare stiftes, selges eller pantsettes hvis den delen av grunnen boligen hører til, er fradelt eller bortfestet. Unntakene gjelder blant annet fritidsboliger. Det rammer lån som har pant i seksjonen din.

Hvis den andre sier nei

Det er ingen krav om at nei-et må begrunnes, og loven gir ikke den som vil ut, noe krav mot den som vil bli. Men det finnes andre veier som ikke krever oppløsning.

Du kan selge seksjonen din. En seksjonseier kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon (§ 24). Sjekk vedtektene for en forkjøpsrett som gir naboen rett til å kjøpe først.

Dere kan avtale at den ene kjøper den andre ut. Da eier én person begge seksjonene, og seksjonene kan slås sammen til én etter § 20 hvis kommunen godkjenner det.

Dere kan også be kommunen om å dele tomten slik at hver bolig får sin egen eiendom. Det krever behandling hos kommunen, og den kan ta tid. Det er ikke en oppløsning av sameiet, men den kan i praksis gi samme resultat. Når tomtene er delt, er det ikke lenger noe sameie å oppløse.

Hva skjer med hagen, innkjørselen og felles eiendeler

Når seksjoneringen er slettet, eier dere eiendommen sammen som et vanlig sameie, i forhold til eierandelene. Det som før var fellesareal, er nå eid i fellesskap på den måten, og det som var bruksenhetene, er fortsatt boligene dere bor i. Men enerett til bruk, for eksempel til en hage, må avtales på nytt, og en slik avtale kan ikke gjelde mer enn ti år for en bolig. Vedtektene faller bort, og dere må lage avtaler som ikke bygger på eierseksjonsloven.

Spørsmål om hvem som skal betale for vedlikehold, hvem som kan selge, og hvem som har forkjøpsrett, må løses ved avtale i det nye sameiet. Det er en grunn til at mange som tenker på å oppløse, ender med å beholde seksjoneringen og heller selge eller kjøpe ut.

Slik går dere frem

Er begge enige om å oppløse, skriv ned avtalen, snakk med banken, og kontakt kommunen om hva som kreves for å slette seksjoneringen eller dele tomten. Er dere uenige, er det enklere å bruke tid på et salg eller et oppkjøp enn på å tvinge en oppløsning.

Kort oppsummert

• Å oppløse sameiet krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier ja. Med to seksjoner må begge være med.
• Oppløsning innebærer i praksis at seksjoneringen slettes, og da gjelder ikke eierseksjonsloven lenger.
• Uten seksjonering gjelder strenge regler for enerett til bolig og pantsettelse, så banken må med i vurderingen.
• Sier den andre nei, kan du selge seksjonen eller avtale et oppkjøp. Seksjoner kan slås sammen hvis én person eier begge.
• Alternativet kan være å dele tomten, som er en sak for kommunen.