Oppfordring om å bruke odelsretten: frister og valg

Hva en oppfordring om å bruke odelsretten er

Vil en eier selge odelsjord til noen som ikke har best odelsrett, eller til noen uten odelsrett, og de er enige om vilkårene, kan eieren tilby en eller flere av dem som har odelsrett å tre inn i kjøpet på de avtalte vilkårene (odelslova § 20). Loven kaller det et kjøpstilbud. Det er dette tilbudet som oppleves som en oppfordring om å bruke odelsretten. Tilbudet kan også gis uten at det foreligger avtale med en bestemt kjøper.

Eieren er ikke bundet til å selge til noen som sier seg villig til å tre inn (§ 20 tredje ledd). Tilbudet gir deg ikke noen rett til å få kjøpe. Det gir deg en mulighet til å si ja eller nei, og det får følger for din senere løsningsrett.

Eieren kan sende tilbudet til en eller flere av dem som har odelsrett. Svarer flere ja, er eieren likevel ikke bundet til å selge til noen av dem. Det samme tilbudet kan komme fra tingretten eller en bostyrer under et offentlig skifte, og da gjelder også reglene i §§ 20 a til 20 c.

Fristen for å svare

Eieren kan sette en frist for å si fra om du vil gå inn i tilbudet. Fristen kan ikke settes kortere enn to måneder, regnet fra det tidspunktet tilbudet har kommet frem til deg (§ 20 a). Det er mottakelsen som teller, ikke datoen på brevet.

Tilbudet og svaret skal være skriftlige. Elektronisk form kan brukes hvis eieren og du er enige om det. Er det mindreårige eller personer uten full rettslig handleevne blant dem som skal ha tilbudet, skal det også sendes til statsforvalteren.

Fristen er tiden du har til å vurdere økonomien din, vilkårene i tilbudet og hva som ligger av heftelser på eiendommen.

Valgene dine og hva de koster

Du har fire valg:

• Du sier ja til å gå inn i tilbudet. Eieren er likevel ikke bundet til å selge til deg.
• Du sier nei. Da kan du ikke løse jorda hvis den innen to år etter at tilbudsfristen gikk ut, selges på vilkårene i tilbudet. Vilkårene må være reelle og saklig begrunnet (§ 20 b).
• Du svarer ikke. Det får samme følge som nei.
• Du tar forbehold om at vederlaget skal fastsettes etter reglene om odelstakst i § 49. Det regnes ikke som avslag på tilbudet.

Har den som tar over jorda selv odelsrett, blir du stående etter ham og hans linje i odelsrekken hvis du har sagt nei eller ikke svart.

Loven nevner bare salg på tilbudets vilkår innen to år som en stengt dør. Selges jorda på andre vilkår, eller etter at to år er gått, gjelder de vanlige reglene om løsning, blant annet fristen på seks måneder fra tinglysingen.

Hvem betaler for takst ved forbehold

Tar du forbehold om odelstakst, og kreves det takst, regulerer § 20 c hvem som bærer kostnadene. Den som har mottatt tilbudet og krevd takst, bærer kostnadene etter reglene i skjønnsloven § 42 første og andre ledd. Men er eieren ikke villig til å selge til takstbeløpet, bærer eieren kostnadene når takstbeløpet er lavere enn tilbudsbeløpet.

Forbeholdet er aktuelt når du mener prisen i tilbudet er høyere enn en odelstakst ville gitt. Taksten bygger på den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig på stedet, og som kan forenes med hovedsakelig landbruk (§ 49).

Kort oppsummert

• En oppfordring om å bruke odelsretten er et kjøpstilbud etter § 20. Eieren er ikke bundet til å selge til den som sier ja.
• Fristen kan ikke være kortere enn to måneder fra tilbudet kom frem. Tilbud og svar skal være skriftlige.
• Sier du nei eller ikke svarer, kan du ikke løse jorda hvis den innen to år selges på tilbudets vilkår. Har kjøperen odel, blir du stående etter ham.
• Forbehold om odelstakst regnes ikke som avslag. Kostnadene ved takst fordeles etter § 20 c.