Overdragelse av gård til neste generasjon: odel, åsetesrett og søsken

Odelsretten avgjør hvem som har fortrinnsrett

Dawid er den yngste av tre søsken som har vokst opp på familiegården, og han er den eneste som fortsatt bor i bygda og faktisk vil drive den videre. Odelsretten er grunnlovsvernet, jf. Grunnloven § 107, og gir enkelte slektninger fortrinnsrett til å overta en odelseiendom fremfor andre kjøpere. Etter en lovendring i 2014 er odelskretsen innsnevret til livsarvinger i rett nedstigende linje, altså barn og barnebarn av eieren, ikke lenger fjernere slektninger som nieser og nevøer. Innad i denne kretsen bestemmer odelsloven en rekkefølge mellom livsarvingene, men den som i utgangspunktet har odelsretten, kan velge å avstå den til fordel for et søsken som Dawid, dersom det er han som faktisk vil og kan drive gården videre. Retten forsvinner heller ikke av seg selv over natten: odelsretten kan foreldes dersom den ikke gjøres gjeldende innen fristene loven setter, noe som overrasker familier som tror spørsmålet kan utsettes på ubestemt tid. Dawids to søstre hadde egentlig like god odelsrett som ham i utgangspunktet, men begge flyttet til byen for lenge siden og har vært tydelige på at de ikke ønsker å overta driftsansvaret, noe som gjorde valget enklere for familien enn det ofte er når flere søsken faktisk vil ha gården.

Åsetesrett gård overdragelse innebærer: rett til å overta til redusert pris

Der odelsretten avgjør hvem som får overta, er det åsetesretten som avgjør til hvilken pris. Åsetesretten gir arvingen rett til å overta gården til en redusert verdi fastsatt gjennom en egen takst, lavere enn hva eiendommen ville gått for i det åpne markedet. Tanken bak regelen er gammel og fortsatt praktisk: skal driften faktisk videreføres, kan ikke overtakeren starte med en gjeldsbyrde beregnet på full markedsverdi, for da ville nesten ingen generasjonsskifter vært mulig å gjennomføre uten å selge unna jord eller bygninger. For Dawids familie betydde dette at gården, takstet til rundt 9 millioner kroner i åpent salg, ble verdsatt til under 6 millioner ved åsetestakst.

Konsesjon: kommunen kan sette vilkår for overdragelsen

Overdragelse av landbrukseiendom krever ofte konsesjon fra kommunen, uavhengig av om eiendommen går i arv, selges eller overdras mens eieren lever. Kommunen kan gjennom konsesjonsbehandlingen sette vilkår for overdragelsen, blant annet knyttet til at eiendommen faktisk skal drives videre og ikke bare eies passivt. For Dawid var dette en formalitet, siden han uansett hadde planlagt å flytte hjem og overta driften selv, men familier der den som overtar ikke har til hensikt å drive jorden selv, opplever ofte at konsesjonssøknaden tar lengre tid og krever mer dokumentasjon. Spørsmålet om hvem som i det hele tatt regnes med i odelskretsen, kompliseres ytterligere når overtakeren er gift eller samboer: reglene om odel og ektefeller eller samboere avgjør hvem som står som eier, og dermed hvem som senere kan gjøre odelsrett gjeldende overfor egne barn.

Hvordan søsknene kompenseres når prisen er lavere enn markedsverdi

Fordi Dawid betaler under 6 millioner for noe som er verdt 9, sitter han igjen med en fordel på om lag 3 millioner kroner sammenlignet med hva foreldrene ville fått ved et ordinært salg. De to søstrene hans får ikke automatisk denne differansen utbetalt der og da, siden dette skjer mens foreldrene lever og ikke er en del av et arveoppgjør. Skal fordelen jevnes ut, må foreldrene aktivt bestemme det, enten gjennom en kontantkompensasjon til søstrene ved overdragelsen, eller ved å sette avkorting som en uttrykkelig betingelse etter arveloven § 75 for det som senere skal fordeles i boet. Uten en slik beslutning står Dawids fordel som endelig, på samme måte som en hvilken som helst annen gave foreldrene har gitt uten vilkår.

Hva bør avtales skriftlig før overdragelsen

De færreste gårdsoverdragelser går knirkefritt uten at noen har satt seg ned og skrevet ned forutsetningene på forhånd, og muntlige forsikringer gitt rundt kjøkkenbordet har en tendens til å bli husket forskjellig av de involverte etter noen år. En overdragelsesavtale bør normalt regulere:

• Prisen og hvordan åsetestaksten er fastsatt, samt hvem som har betalt for taksten.
• Om og hvor mye søsknene skal kompenseres, og når kompensasjonen forfaller.
• Om foreldrene beholder bruksrett til bolighuset eller en del av eiendommen.
• Om avkorting skal gjelde for kompensasjonen ved et senere arveoppgjør.

Familier med gård og flere søsken bruker ofte en advokat med erfaring fra landbrukseiendom til å sette opp denne avtalen, en jobb som normalt koster fra 10 000 kroner og oppover avhengig av hvor komplisert eierstrukturen er. Pengene er som regel godt brukt sammenlignet med hva en konflikt mellom søsken kan koste både i penger og i familieforhold ti år senere.

Kort oppsummert

• Odelsretten, innsnevret til livsarvinger i rett nedstigende linje siden 2014, avgjør hvem som har fortrinnsrett til å overta gården.
• Åsetesrett gård overdragelse gir denne personen rett til å overta til en redusert pris fastsatt ved egen takst, lavere enn markedsverdi.
• Overdragelse av landbrukseiendom krever normalt konsesjon fra kommunen, med vilkår om videre drift.
• Differansen mellom åsetestakst og markedsverdi blir en fordel for overtakeren, som ikke automatisk kompenseres til søsknene.
• Skal søsknene kompenseres eller fordelen avkortes senere, må foreldrene bestemme og skriftliggjøre det ved overdragelsen.