Økte kommunale avgifter: må leietaker betale mer?
Økte kommunale avgifter gir ikke utleier rett til å sende deg regningen automatisk. Bare strøm, brensel og vann og avløp kan avtales som særskilt betaling, og vann og avløp bare når utgiften betales etter målt forbruk. Andre avgifter ligger i leien. Utleier kan da øke leien først gjennom en regulering etter husleieloven § 4-2, med skriftlig varsel og høyst i takt med konsumprisindeksen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som kan avtales som særskilt betaling
Leien skal etter husleieloven § 3-1 fastsettes til et bestemt beløp. Loven nevner bare tre poster som kan komme i tillegg: utleierens utgifter til elektrisitet, til brensel, og til vann og avløp når disse betales etter målt forbruk.
Kommunale avgifter står ikke på lista som en samlet post. Renovasjon og feiing kan ikke avtales som egne tillegg. Og forbudsregelen i § 3-7 lukker døren for andre beløp enn de loven selv nevner: Det kan ikke avtales at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn leie, bidrag til strøm og brensel, vann og avløp, depositum og garanti.
Når vann og avløp kan fordeles på leietakerne
Er det avtalt at du skal bidra særskilt til utleierens utgifter til vann og avløp, kan du etter § 3-4 kreve at utleier hvert år legger frem et regnskap. Det skal vise størrelsen på kostnadene og hvordan de er fordelt på husrommene i eiendommen.
Du betaler din del av den faktiske regningen. Øker kommunens gebyrer, øker også utgiften som fordeles, og du betaler din andel av det som er målt. Har utleier ikke avtalt dette med deg, eller betales vann og avløp ikke etter målt forbruk, ligger utgiften i leien din.
I eiendom der flere leier, kan to tredjedeler av leierne kreve at det installeres målere for den enkeltes forbruk av vann og avløp. Utleier kan da fordele kostnaden for installasjonen ut over ett år.
Når økningen bare kan komme gjennom leien
Står det ingenting i avtalen om særskilt betaling, må utleier dekke økte avgifter med leien. Da er veien at utleier krever leien endret etter § 4-2. Den paragrafen setter tre vilkår:
- endringen kan ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsetting
- den kan tidligst settes i verk ett år etter at forrige leiefastsetting ble satt i verk
- du må ha fått skriftlig varsel med minst én måneds frist
I tillegg kan begge parter etter § 4-3 kreve leien satt til gjengs leie, men først når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn den som kan kreves etter § 4-2. En slik endring kan tidligst settes i verk seks måneder etter at skriftlig krav er fremsatt.
Det loven ikke gir, er en rett til å kreve etterbetaling for avgifter utleier har betalt tidligere år. Leieregulering virker fremover.
Rasmus og den nye regningen fra kommunen
Rasmus leier en leilighet i en tomannsbolig av Ragnhild for 9 500 kroner i måneden. Leieavtalen sier bare «9 500 kroner i måneden» og ingenting om vann og avløp. Leien har ikke vært endret på to år.
I august mottar han en melding fra Ragnhild: «Kommunale avgifter har økt med 2 400 kroner i året, og du må betale 200 kroner mer fra neste måned, pluss 600 kroner for det som er påløpt siden nyttår.»
Rasmus sjekker avtalen og finner ingen avtale om særskilt betaling. De 600 kronene i etterbetaling har Ragnhild ikke noe grunnlag for. De 200 kronene kan bare komme som leieøkning. Ragnhild har ikke sendt noe skriftlig varsel om leieregulering. Hvis hun nå sender det og viser til at konsumprisindeksen har steget 3 prosent, kan hun kreve opptil 285 kroner mer (3 prosent av 9 500), tidligst én måned etter varselet og forutsatt at det er gått minst ett år siden forrige leiefastsetting. Da er økningen lovlig, men som en leieøkning, ikke som en avgiftsøkning.
Rasmus svarer skriftlig. Han betaler gjeldende leie og avviser etterbetalingen. Han noterer at økt leie kan komme, men at kravet må sendes riktig og i tråd med § 4-2.
Hva du gjør hvis du er uenig i et krav
Den første regelen er å ikke slutte å betale leien. Manglende betaling kan gi utleier grunnlag for å si opp eller heve, og det koster mer enn det sparer. Vil du holde tilbake en omstridt del, kan du deponere beløpet etter husleieloven § 3-8 slik at avtalen ikke kan sies opp eller heves på grunn av manglende betaling. Du må da gi utleier melding om begrunnelsen og fjorten dagers frist til å medvirke.
Krev regnskap hvis dere har avtalt særskilt betaling, og be om å få se fakturaen fra kommunen. Blir dere ikke enige, kan saken gå til Husleietvistutvalget, som behandler tvister om leie av bolig etter husleieloven § 12-5. Om du allerede har betalt for mye, kan du kreve det tilbake, med renter fra den dagen beløpet ble betalt.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke sende økte kommunale avgifter videre til deg uten videre.
- Bare utgifter til strøm, brensel og vann og avløp (etter målt forbruk) kan avtales som særskilt betaling.
- Er vann og avløp avtalt som tillegg, kan du kreve årlig regnskap over de faktiske kostnadene.
- Øvrige kommunale avgifter ligger i leien. Utleier kan bare få økt inntekt gjennom leieregulering etter § 4-2 eller gjengs leie etter § 4-3.
- Etterbetaling for tidligere perioder for kommunale avgifter, uten avtale om det, har utleier ikke grunnlag for å kreve.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.