Aksjeleilighet og dokumentavgift: derfor slipper du avgiften
Kjøper du en aksjeleilighet, slipper du dokumentavgiften fordi du kjøper aksjer i et boligselskap, ikke hjemmelen til en eiendom. Dokumentavgiften på 2,5 prosent gjelder dokumenter som overfører hjemmel som eier til fast eiendom, og et slikt skjøte tinglyses ikke ved aksjeleilighetskjøp. Loven har også regler om avgift på sluttsedler ved salg av aksjer, men Stortinget har ikke vedtatt noen slik avgift, så heller ikke aksjekjøpet gir dokumentavgift.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor avgiften ikke kommer
Dokumentavgiften i § 7 første ledd treffer «dokument som gjelder overføring av hjemmel som eier til fast eiendom». Avgiften kommer når et slikt dokument tinglyses i grunnboken (§ 6 første ledd). Kjøper du en selveierbolig, får du et skjøte som tinglyses i din favør, og avgiften regnes av salgsverdien.
Med en aksjeleilighet er det annerledes. Selskapet eier bygningen, og du kjøper aksjer som gir rett til å bruke en bestemt leilighet. Eiendommen står fortsatt på selskapet. Det finnes ikke noe skjøte til deg som skal tinglyses, og dermed ingen avgiftsutløsende tinglysing.
Det er altså ikke et fritak du søker om. Forholdet utløser aldri avgiften.
Aksjer har sin egen regel
Loven har et eget kapittel om overføring av aksjer. Etter § 10 skal det ved overføring av aksjer utstedes sluttsedler (skriftlige bekreftelser på handelen), en til selger og en til kjøper, og avgift skal svares av begge. Men loven gjelder bare når Stortinget vedtar at det skal betales avgift (§ 1). Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift gjelder bare tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Det er ikke vedtatt noen avgift på sluttsedler, så aksjekapitlet i loven gir ingen avgift i dag.
§ 12 nevner dessuten sluttsedler ved overføring av aksjer «i boligselskaper hvor aksjene gir rett til leie av bolig» blant det som er fritatt. Det er nettopp aksjeleiligheter. Den viktigste grunnen til at det ikke blir avgift, er likevel at ingen hjemmel til fast eiendom skifter eier.
Samme tankegang gjelder for borettslag: du kjøper en andel som gir bruksrett, og får ikke skjøte til en eiendom. Forskjellene mellom boformene er forklart i borettslag eller sameie, hva er forskjellen.
Sara og leiligheten i bygården
Sara kjøper en aksjeleilighet i et boligaksjeselskap for 3 400 000 kroner. Hun får overdratt aksjene, og selskapet fører henne inn i aksjeboken. Ingen skjøte tinglyses, og ingen dokumentavgift betales.
Hadde hun kjøpt en selveid leilighet i samme prisklasse, ville avgiften vært 2,5 prosent av 3 400 000 kroner, altså 85 000 kroner. Differansen er en av grunnene til at to like boliger kan koste ulikt å eie, selv om prisen er lik.
Sara har likevel kjøpesum, meglerkostnader og lån å forholde seg til. Det er bare dokumentavgiften som faller bort.
Hva du likevel må huske på ved kjøpet
At dokumentavgiften faller bort, betyr ikke at kjøpet er enklere eller billigere på alle områder. Du kjøper aksjer i et selskap, og det er vedtektene som regulerer hva aksjene gir rett til, hvilke forkjøpsregler som gjelder, og hvordan selskapets felles gjeld er fordelt. Slike forhold kan påvirke både prisen og hvor lett det er å selge videre.
Les derfor vedtektene og selskapets regnskap før du kjøper, uavhengig av avgiften. Spesielt er det grunn til å se på hvilken del av selskapets gjeld som hviler på din leilighet, og om selskapet har planlagt større vedlikehold. Slike utgifter fordeles ofte på aksjonærene, og de kan bli langt større enn det du sparer i avgift.
Hvordan aksjeleiligheten skiller seg fra andre boformer
Det finnes tre vanlige måter å eie en bolig på i Norge: selveie, andel i borettslag og aksje i boligaksjeselskap. Bare ved selveie får du skjøte til selve eiendommen, og bare der utløser overføringen dokumentavgift etter § 7.
Ved aksjeleilighet kjøper du aksjer. Selskapet er fortsatt eier, og du har en bruksrett til leiligheten gjennom aksjene. Selve aksjeoverdragelsen gir ingen avgift, fordi Stortinget ikke har vedtatt avgift på overføring av aksjer.
Når du vurderer prisen på en aksjeleilighet opp mot en tilsvarende selveid leilighet, bør du derfor ta med at dokumentavgiften på 2,5 prosent ikke kommer. Det gir seg ikke alltid utslag i prisene, for markedet setter prisene ut fra mange forhold, blant annet fellesgjeld, vedtekter og eierform.
Aksjer i andre selskaper som eier eiendom
Vedtektene viser hvilken leilighet aksjen gir rett til. Er du i tvil om hva du faktisk kjøper, er det vedtektene og aksjeboken som gir svaret.
Kjøper du aksjer i et selskap som eier eiendom på en annen måte, for eksempel et utleieselskap, blir eiendommen også da stående på selskapet. Et rent aksjekjøp utløser derfor normalt ikke dokumentavgift. Hvordan avgiften behandles når et eiendomsselskap selges, er omtalt i dokumentavgift ved salg av eiendomsselskap. Hva du bør vurdere før du kjøper aksjeleilighet, står i aksjeleilighet, hva du må passe på.
Kort oppsummert
- Ved kjøp av aksjeleilighet kjøper du aksjer, og det tinglyses ikke noe skjøte som utløser dokumentavgift etter § 7.
- Stortinget har ikke vedtatt avgift på aksjeoverføringer, så lovens regler om sluttsedler gir ingen avgift.
- Selveid bolig til 3 400 000 kroner ville gitt 85 000 kroner i dokumentavgift, aksjeleiligheten ingen.
- Vedtektene viser hvilken leilighet aksjene gir rett til, og hva du faktisk kjøper.
- Kjøpesum, meglerkostnader og lån kommer i tillegg, så det er bare dokumentavgiften som faller bort.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.