Må jeg melde fra til utleier om en skade jeg selv har laget?
Ja, du må melde fra til utleier om en skade i boligen også når du selv har laget den. Skaden skal meldes straks hvis den må utbedres uten opphold, ellers innen rimelig tid. Venter du, kan du bli ansvarlig for tilleggsskade som kunne vært unngått. Loven krever at du gjør det som med rimelighet kan kreves for å hindre ytterligere tap.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva meldeplikten innebærer
Regelen står i husleieloven § 5-5. Oppdager leietaker skade på husrommet som må utbedres uten opphold, skal han straks sende melding til utleier. Andre skader skal meldes innen rimelig tid.
Paragrafen sier «skade på husrommet», og den skiller ikke mellom skader leietaker har laget selv, og skader som skyldes utleier, naboer, vær eller slitasje. Plikten gjelder alle. Vil man melde fra om en skade man selv har forårsaket, er det derfor ikke en tilståelse, men en oppfyllelse av en plikt.
Det betyr også at plikten gjelder selv om leietaker tror at skaden er liten eller at han kan fikse den selv. Står det en plate løs på badet, og det kan trekke fuktighet inn bak platen, haster det mer enn en ripe i parketten.
Hvor fort må det meldes?
Loven har to nivåer. Skade som må utbedres uten opphold, meldes straks. Det gjelder lekkasjer, brudd på vannrør, strømsvikt, brannskade og slikt som kan gjøre mer skade for hver time som går. Andre skader meldes innen rimelig tid.
Hva som er rimelig tid, sier loven ikke i antall dager. Et hull i veggen etter en dør som smalt, kan meldes i løpet av noen dager. En ripe i skapdøren kan vente til neste gang man snakker med utleier, så lenge den ikke blir glemt.
Meldingen bør sendes skriftlig, for eksempel på e-post eller SMS, slik at leietaker kan vise at han har gitt beskjed og når. Paragrafen stiller ikke krav til formen, men en skriftlig melding er en enkel måte å skaffe bevis på.
Hva skjer hvis du ikke melder fra
Meldeplikten er en del av pliktene i kapittel 5, og § 5-8 gir utleier rett til erstatning for tap som følger av at plikter etter §§ 5-1 til 5-6 ikke er oppfylt. Det betyr at hvis leietaker unnlater å melde fra, og skaden vokser, kan han bli ansvarlig for den ekstra skaden som ellers kunne vært unngått.
Skillet er viktig. Den opprinnelige skaden kan utleier kreve erstattet bare hvis leietaker er ansvarlig for den, for eksempel fordi han var uaktsom. Tilleggsskaden som skyldes at han ventet, er et eget misligholdsgrunnlag. Tilleggsskaden kan komme i tillegg til det opprinnelige kravet.
Loven sier videre i § 5-5 annet ledd at leietaker skal gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for utleier. Det kan bety å stenge vannet, flytte møbler, eller sette et provisorisk lokk over et hull. Er leietaker ikke ansvarlig for den opprinnelige skaden, kan han kreve erstattet forsvarlige utgifter og en rimelig godtgjørelse for arbeidet.
Halvor og vannlåsen
Halvor leier en toroms leilighet for 11 900 kroner i måneden. En lørdag skrur han av vannlåsen under kjøkkenvasken for å få ut en ring han mistet, og setter den ikke tilbake skikkelig. Det dryppet litt hver gang han bruker vasken, og skapet under blir fuktig. Halvor tenker at han tar det på mandag, og så blir det til at han ikke gjør noe.
Etter to uker har fukten trukket inn i kjøkkeninnredningen og gulvet. Utleier oppdager det når han kommer for å lese av måleren. Reparasjonen koster 52 000 kroner. Hadde Halvor meldt fra den første helgen, ville utbedringen kostet rundt 1 500 kroner.
Halvor er ansvarlig for at vannlåsen ble feilmontert, og det er også hans ansvar at han lot det gå. Forsømmelsen av meldeplikten er et eget brudd som gjør tilleggsskaden til hans regning. Utleier kan derfor kreve de nødvendige utgiftene, ikke bare den lille reparasjonen. Halvor kan prøve å få kravet satt ned, men hovedregelen er at han bærer det.
Hadde Halvor meldt fra straks og stengt vannet til rørlegger kom, ville han fortsatt vært ansvarlig for det lille tapet, men ikke for fuktskaden.
Er meldeplikten annerledes når utleier har skylden?
Meldeplikten gjelder uansett skyld. Det er en vanlig misforståelse at plikten bare gjelder skader leietaker har laget, eller bare skader utleier har ansvaret for. Skyldes en skade utleiers forhold, har leietaker rett til å kreve retting, avslag i leien og eventuelt erstatning etter § 5-7. Kravene kan bli redusert hvis leietaker har unnlatt å melde fra og skaden vokste.
Selv om en skade skyldes leietakers forhold, må utleier fortsatt rette den. Utleier kan kreve at leietaker først erstatter tapet. Det står i § 5-7 annet ledd.
Hva bør en melding inneholde?
En melding bør beskrive hva som har skjedd, når, og hva leietaker har gjort for å begrense skaden. Legg ved bilder. Si klart om leietaker mener skaden er hans eget ansvar eller ikke, og hvis han vil, om han ønsker å bidra til utbedringen. Er skaden akutt, bør meldingen også sendes på telefon, slik at utleier raskt kan få en håndverker på plass.
Se også om skader midt i leieforholdet og om å avverge mer skade etter en vannlekkasje.
Kort oppsummert
- Leietaker må melde fra om skader på boligen, også de han selv har laget.
- Skade som må utbedres uten opphold skal meldes straks. Andre skader meldes innen rimelig tid.
- Venter leietaker, kan han bli erstatningsansvarlig for tilleggsskade som kunne vært unngått.
- Leietaker skal gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre ytterligere tap.
- Skriftlig melding med bilder gjør det enkelt å vise at plikten er oppfylt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.