Megleren skjulte at selgeren var hans svoger. Hva betyr det?
Eiendomsmeglingsloven forbyr meglerforetak å ta oppdrag fra megleres søsken og søskens ektefeller, og krever at partene straks får vite om personlig eller økonomisk interesse i handelen. For en svoger som er gift med megleres søsken, kan oppdraget derfor være forbudt. Brudd kan gi Finanstilsynet grunnlag for overtredelsesgebyr og kan gi deg grunnlag for erstatning hvis du har lidd tap. Handelen faller ikke automatisk bort.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om slekt og nærstående
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneMegleren skal være uavhengig. Eiendomsmeglingsloven § 5-3 har derfor regler om egenhandel og egeninteresse. Meglerforetak kan ikke motta oppdrag fra en rekke personer som står de ansatte nær, blant annet fra:
- ansatte i foretaket selv, og deres ektefelle, samboer og mindreårige barn
- slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken til ansatte
- ektefelle eller samboer til slektninger i opp- og nedstigende linje og søsken
Ordet «svoger» kan bety to ting. Er svogeren gift med meglerens søsken, rammes han av forbudet i femte ledd, fordi han er ektefelle til et søsken. Er svogeren derimot søsken til meglerens ektefelle, nevner ikke § 5-3 femte ledd ham uttrykkelig.
Opplysningsplikt også der forbudet ikke treffer
Selv om forbudet ikke rammer slektskapet, gjelder andre regler. Paragraf 5-3 syvende ledd sier at partene straks skal få opplysning hvis de som er nevnt i første og annet ledd, har eller får personlig eller økonomisk interesse i handelen. Dessuten skal megleren etter § 6-3 opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til hans integritet og uavhengighet. Et nært familieforhold til selgeren som megleren holder skjult, kan være nettopp det.
Loven gir ikke en liste over hvilke slektskap som må opplyses. Jo nærmere forholdet er, og jo mer det kan påvirke megleren, desto større grunn er det til å si fra.
Hva det betyr for handelen din
Et brudd på reglene om uavhengighet gjør ikke i seg selv kjøpet ugyldig. Loven sier ikke at handelen faller bort. Det som teller for deg, er om bruddet har påført deg et tap. Hvis megleren som var i familie med selgeren, utelot kjente feil fra salgsoppgaven, eller presset deg til å by mer, kan det være grunnlag for å kreve erstatning av megleren eller foretaket etter alminnelige erstatningsregler. Det gjelder også hvis tapet skyldes at megleren ikke ga deg opplysninger du hadde grunn til å regne med å få. Om vilkårene for erstatning, se artikkelen om erstatning fra eiendomsmegler.
Har boligen mangler, kan du i tillegg gjøre krav gjeldende mot selgeren etter avhendingslova. Det er et eget spor som ikke avhenger av slektskapet.
Sanksjoner mot megleren
Finanstilsynet fører tilsyn med meglerforetak og kan ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på blant annet §§ 5-1 til 5-5 og § 6-3 (§ 8-9). Gebyret kan være opp til 2 millioner kroner for en fysisk person og opp til 5 millioner kroner eller fem prosent av omsetningen for et foretak. Gebyret tilfaller staten, og du får ikke penger av det. Det kan likevel være en grunn til å melde fra.
I tillegg skal alle meglerforetak være tilsluttet en utenrettslig tvisteløsningsordning (§ 2-10). Du kan klage til den ordningen som foretaket er tilsluttet.
Sverre og huset i Fredrikstad
Sverre kjøpte et hus i Fredrikstad for 5 100 000 kroner. Etter kontraktsmøtet fortalte en nabo at selgeren, Odd, var gift med søsteren til megleren, Marthe. Verken Marthe eller foretaket hadde nevnt det. Salgsoppgaven beskrev taket som «i god stand». Tre måneder senere begynte det å lekke.
Sverre fikk skriftlig bekreftelse fra foretaket på slektskapet. I e-poster som kom frem da han klaget, hadde Odd skrevet til Marthe at «taket har lekket to ganger». Siden Odd var gift med Marthes søster, var han ektefelle til et søsken, og foretaket skulle ikke ha tatt oppdraget fra ham. Sverre meldte forholdet til Finanstilsynet og klaget til tvisteløsningsordningen. Han kunne ikke si handelen opp bare på det grunnlaget, men han kunne kreve erstatning hvis han klarte å vise at han hadde lidd tap fordi megleren ikke ga ham opplysninger han hadde grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Taket hadde en reparasjonskostnad på 160 000 kroner. Han sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren om mangelen og krevde i tillegg at megleren dekket tapet hvis selgeren ikke gjorde det.
Slik går du frem
Be foretaket skriftlig svare på hvilket forhold megleren har til selgeren. Be om budjournalen. Sammenlign salgsoppgave og tilstandsrapport med hva du ble fortalt. Meld fra til selgeren om eventuelle mangler innen rimelig tid (avhendingslova § 4-19), og vurder klage og melding til Finanstilsynet.
Kort oppsummert
- Meglerforetak kan ikke ta oppdrag fra megleres søsken og søskens ektefeller (eiendomsmeglingsloven § 5-3).
- Partene skal straks få opplysning om personlig eller økonomisk interesse i handelen, og megleren skal ikke svekke tilliten til sin uavhengighet.
- Brudd gjør ikke handelen ugyldig, men kan gi erstatningskrav hvis du har lidd tap.
- Finanstilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr, og du kan klage til foretakets tvisteløsningsordning.
- Reklamer til selgeren i tide hvis boligen har mangler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.