Megleren hjalp en annen budgiver med å formulere budet. Er det lov?

Det megleren skal og kan gjøre for budgiverne

Megleren har oppdraget fra selgeren, men loven gjør ham ikke til selgerens talsmann i budrunden. Eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd sier at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og ikke gjøre noe som svekker tilliten til hans integritet og uavhengighet. Annet ledd pålegger ham å gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av den.

I budrunden betyr det at han kan forklare hvordan et bud settes opp, hva som må med, og hva et forbehold betyr. Han skal også bistå ved vurdering av bud, jf. § 6-8 femte ledd. Å hjelpe en budgiver med å formulere budet riktig, med riktig frist og beløp, er vanlig meglerarbeid.

Praktisk betyr det at megleren må kunne svare på spørsmål fra alle som byr, også de som ikke har noen sjanse til å vinne. Han kan ikke prioritere dem som han tror vil by høyest, og la de andre vente uten svar.

Det er heller ikke et problem at du som budgiver får hjelp, mens en annen budgiver bruker mer eller mindre tid sammen med megleren. Forskjellen på hjelp og forskjellsbehandling ligger i hva megleren gir.

Hvor grensen går

Veiledning om form og innhold er lov, så lenge den er tilgjengelig for alle. Det er først når den ene budgiveren får noe de andre ikke får, at det blir et problem. Eksempler på det som ikke er lov:

• fortelle én budgiver nøyaktig hvor høyt det høyeste budet ligger, utover det som skal gis alle skriftlig
• foreslå en pris som akkurat vil slå de andre budene, mens megleren vet hva de er
• hjelpe én budgiver med å omgå frist, legitimasjon eller andre krav som gjelder alle
• avtale hemmelighold av bud eller forbehold, som er forbudt fra 1. juli 2025 etter § 6-8 tredje ledd
• la en nærstående eller en venn få forhåndsinformasjon

Det som skal gis alle, er den skriftlige orienteringen om mottatte bud, med størrelse, forbehold og akseptfrist, jf. § 6-8 femte ledd. Loven krever ikke at navnene på budgiverne oppgis.

Hva du kan gjøre hvis du mener megleren favoriserte en annen

Be om anonymisert budjournal etter forskriften om eiendomsmegling § 6-4 annet ledd. Den viser tidspunktet for hvert bud, og om budene stemmer med det du fikk vite. Kommer det tydelig frem at et bud kom inn rett etter at megleren hadde snakket med en av budgiverne, og at det lå akkurat over det høyeste, er det en ledetråd.

Skriv deretter skriftlig til meglerforetaket. Forklar hva du mener megleren har gjort og hvorfor det er forskjellsbehandling. Får du ikke medhold, kan du klage videre, og du kan gi Finanstilsynet et tips. Tilsynet kan ilegge overtredelsesgebyr for brudd på § 6-3 og § 6-8, jf. § 8-9. Gebyret går til staten.

Du må regne med at det kan bli vanskelig å bevise hva som er blitt sagt i en telefonsamtale. Skriftlige meldinger og journalen er de beste bevisene.

Selgerens perspektiv

Selgeren kan også ha en interesse i at megleren veileder budgiverne godt, siden det gir flere og bedre bud. Selgeren skal samtidig ikke bli dårligere stilt av at megleren hjelper en av budgiverne med for mye. Hvis megleren har gitt en budgiver fordeler som svekker prisen, kan selgeren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. § 7-7.

Kort oppsummert

• Megleren kan veilede og hjelpe en budgiver med å formulere et bud, så lenge alle budgivere kan få samme hjelp.
• Han kan ikke gi én budgiver informasjon eller fordeler de andre ikke får, og han kan ikke avtale hemmelighold av bud.
• Alle budgivere skal så langt det er nødvendig og mulig ha skriftlig orientering om mottatte bud.
• Mistenker du forskjellsbehandling, be om budjournalen, klag skriftlig, og vurder et tips til Finanstilsynet.