Hvorfor noen ønsker å by hemmelig
Tanken bak et hemmelig bud er ofte strategisk: budgiveren håper å unngå at andre interessenter «kjenner» prisnivået og dermed velger å legge seg like over. I en åpen budrunde ser alle deltakerne som regel de andre budene etter hvert som de kommer inn, og dette kan drive prisen oppover i en slags budkrig der hver part prøver å overby den andre med minst mulig margin. En budgiver som håper å sikre seg boligen uten at det utvikler seg til en slik dragkamp, kan derfor ønske å legge inn et høyt bud med beskjed om at det ikke skal deles med andre, i håp om at selgeren bare aksepterer uten å gi konkurrentene sjansen til å overby.
Det finnes også tilfeller hvor motivasjonen er mer personlig enn strategisk — for eksempel at budgiveren ikke ønsker at eksmannen, en tidligere samboer eller andre kjente skal se hvilket beløp som er lagt inn, av rene personvernhensyn. Uansett motivasjon støter dette an mot de grunnleggende reglene for hvordan en budrunde skal gjennomføres.
En budgiver ved navn Lene kan for eksempel ønske å legge inn et bud på 6 000 000 kroner, men be megleren om å ikke opplyse beløpet til de andre interessentene, fordi hun frykter at et høyt bud vil sette en ny, dyrere standard som gjør at hun selv risikerer å bli presset enda høyere av en budgiver som ellers ikke ville strukket seg så langt. Denne typen taktisk tenkning er forståelig ut fra budgiverens eget ståsted, men den er ikke forenlig med de kravene som stilles til hvordan megler skal håndtere budrunden.
Hvorfor hemmelige bud ikke er tillatt slik de er tenkt
Kjernen i norsk budregulering er at prosessen skal være ryddig og etterprøvbar, og at alle involverte budgivere så langt som mulig skal ha oversikt over hva som skjer, slik at ingen blir forbigått eller lurt. Megler har en tydelig plikt til å orientere øvrige interessenter om at det foreligger konkurrerende bud, selv om megleren ikke nødvendigvis må oppgi eksakt beløp og budgivers identitet i alle sammenhenger. Et bud med et absolutt forbehold om at det ikke skal formidles videre til andre budgivere, kolliderer direkte med denne plikten, og megler skal derfor ikke ta imot eller formidle bud på slike vilkår.
Det er en viktig praktisk konsekvens av dette: dersom du som budgiver ber om at budet ditt holdes hemmelig for andre interessenter, vil en seriøs megler normalt informere deg om at dette ikke er mulig innenfor rammene av en ordinær budrunde, og at budet enten må legges inn på vanlig, transparent måte, eller ikke i det hele tatt. Noen budgivere misforstår dette som at megleren «lekker» informasjon i strid med deres ønsker, men realiteten er at megleren følger de reglene som gjelder for budprosessen, og at forbeholdet om hemmelighold i seg selv ikke er gyldig å stille som vilkår for budet.
Forskjellen på hemmelig bud og et bud utenom megler
Det er verdt å skille mellom et forsøk på å legge inn et formelt hemmelig bud gjennom megler, og situasjoner hvor selger og en budgiver kommuniserer direkte med hverandre utenom den ordinære budrunden — for eksempel dersom en budgiver kjenner selgeren fra før og de blir enige om en pris privat. Sistnevnte reiser andre spørsmål, blant annet om megler i det hele tatt er involvert i den konkrete avtaleinngåelsen, og om de øvrige interessentene som har vært i kontakt med megler får en reell og rettferdig mulighet til å delta i prosessen. Dette kan i ytterste konsekvens skape problemer for selgeren dersom andre budgivere mener de ikke fikk delta på like vilkår, selv om selve avtalen mellom selger og den aktuelle kjøperen i utgangspunktet kan være gyldig.
Hva som skjer hvis noen likevel prøver seg
Skulle en budgiver insistere på at et bud holdes hemmelig, og megleren av en eller annen grunn ikke fanger opp eller korrigerer dette, kan situasjonen skape reell usikkerhet for de andre interessentene, som ikke får den informasjonen de har krav på om at det finnes et konkurrerende bud. Dette er nettopp den typen situasjon som budjournalen og meglerens dokumentasjonsplikt er ment å fange opp og gjøre etterprøvbar. Dersom det i ettertid viser seg at megler har håndtert et bud i strid med kravene til åpenhet, kan dette være et forhold som kan tas opp med meglerforetaket, og i alvorlige tilfeller også meldes til tilsynsmyndigheten for eiendomsmegling.
Det finnes også en variant hvor problemet ikke er selve hemmeligholdet, men manglende orientering underveis: en budgiver som legger inn et helt ordinært, åpent bud kan likevel oppleve at megleren ikke rekker å informere de andre interessentene om et nytt, konkurrerende bud før fristen løper ut. Dette er ikke det samme som et hemmelig bud i teknisk forstand, men konsekvensen for de øvrige budgiverne kan oppleves ganske lik — de mister muligheten til å by videre fordi informasjonen ikke nådde dem i tide. Også her er budjournalen sentral for å avklare om megler har opptrådt i tråd med sine plikter.
Hva bør du gjøre nå
Vurderer du å legge inn et bud med ønske om at det ikke skal deles med andre budgivere, bør du være forberedt på at megleren vil avvise et slikt forbehold, og heller tenke gjennom om det finnes andre, lovlige måter å oppnå det du egentlig ønsker — for eksempel å legge inn et sterkt og konkurransedyktig bud fra start, fremfor å prøve å omgå den åpne prosessen. Er du derimot en budgiver som mistenker at et hemmelig bud har blitt akseptert uten at du fikk mulighet til å by videre, bør du be megleren om en skriftlig redegjørelse for budrundens forløp og be om innsyn i budjournalen. Dersom redegjørelsen ikke virker tilfredsstillende, eller du mener megleren ikke har fulgt kravene til åpenhet og likebehandling av budgivere, kan det være riktig å ta kontakt med meglerforetakets klageansvarlige, eller i mer alvorlige saker en boligadvokat, for å få vurdert om noe har gått galt i prosessen og hvilke konsekvenser dette eventuelt bør få.
Kort oppsummert: - Et hemmelig bud er et bud med forbehold om at det ikke skal formidles til andre budgivere. - Megler skal ikke ta imot eller videreformidle bud på slike vilkår, fordi det bryter med kravet om åpenhet i budrunden. - Megler skal orientere andre interessenter om konkurrerende bud «så langt det er nødvendig og mulig». - Privat avtale mellom selger og en kjent budgiver utenom den ordinære runden reiser egne spørsmål om likebehandling. - Mistenker du at et hemmelig bud er akseptert i strid med reglene, be om budjournalen og vurder å klage til meglerforetaket.