Kan megleren endre prisantydningen etter at boligen er lagt ut?

Hvem bestemmer at prisen skal endres

Prisantydningen er selgerens og meglerens felles tall. Megleren kan foreslå å endre den, men det er selgeren som bestemmer. Han eier boligen, og megleren kan ikke binde ham uten særskilt fullmakt. Endringen bør avtales skriftlig, helst i en melding eller en endring i oppdragsavtalen.

Det finnes ingen bestemmelse i eiendomsmeglingsloven som forbyr å endre prisantydningen etter at boligen er markedsført. Grunnene til å gjøre det er vanlige: det kommer få på visning, markedet har endret seg, eller noe nytt har kommet fram om boligen, for eksempel en tilstandsrapport som viser mer arbeid enn forventet.

Selv om det er tillatt, gjelder de samme reglene for den nye prisen som for den første. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og gi selgeren ærlige råd, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Hva som må rettes når prisen endres

Prisantydningen står flere steder. Den er i annonsen på Finn og på meglerens egen side, og den er en del av salgsoppgaven. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd skal salgsoppgaven, når kjøpesummen ikke er fastsatt, ha en samlet oppstilling med prisantydning, andel fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, og summen av dem. Endres prisantydningen, endres også summen.

Megleren må derfor sørge for at både annonse og salgsoppgave viser den nye prisen. En annonse som viser ny pris mens salgsoppgaven fortsatt viser gammel, gir budgiverne to ulike tall å forholde seg til. Det er en feil som kan føre til ansvar for megleren, særlig hvis noen bygget et bud på det gamle tallet.

Interessenter som har meldt seg hos megleren eller er registrert på visning, bør også få beskjed. Det gjelder særlig hvis prisen går opp, siden noen da kan ha kommet til visning i tillit til lavere pris.

Hva som skjer med bud som allerede er gitt

Et bud er bundet av sin akseptfrist, uavhengig av hva som skjer med prisantydningen. Går prisantydningen ned etter at du har lagt inn et bud, er du fortsatt bundet av ditt bud, og selgeren kan godta det. Går den opp, gjelder budet ditt fortsatt, og selgeren kan godta det selv om det ligger under den nye prisantydningen.

Det er vanlig at selgeren i en slik situasjon avslår budet, eller svarer med et motbud. Men han er ikke tvunget til det. Du kan heller ikke kreve at budet ditt skal få en annen behandling fordi prisantydningen er endret.

Skal du trekke et bud fordi prisen ble endret, kan du ikke gjøre det etter at selgeren har fått kjennskap til det. Se artikkelen om annonse endret etter at du la inn bud.

Når en endring kan være villedende

Å endre prisantydningen er legitimt når det finnes en reell grunn. Det blir problematisk hvis endringen brukes som et virkemiddel for å styre budgiverne. Et eksempel er å legge ut boligen til en lav pris, vente til interessen er stor, og så heve prisantydningen kraftig uten at noe har endret seg ved boligen eller i markedet. Da er den første prisen i ettertid vist å ikke ha vært realistisk.

Markedsføringsloven § 7 forbyr handelspraksis som er egnet til å villede forbrukerne om prisen. Finanstilsynet har lagt til grunn at prisantydningen skal være realistisk. En endring som viser at første tall ikke var det, kan danne grunnlag for klage. Det motsatte gjelder også: å sette ned prisen fordi boligen ikke har trukket nok interesse, er normalt ikke noe problem.

Kort oppsummert

• Megleren kan endre prisantydningen etter at boligen er lagt ut, men bare med selgerens samtykke.
• Annonsen og salgsoppgaven må oppdateres så alle har den samme prisantydningen, og interessentene bør få beskjed.
• Bud som er gitt, gjelder fortsatt til akseptfristen går ut, selv om prisantydningen endres etter annonsering.
• En endring som viser at første pris ikke var realistisk, eller som brukes til å villede, kan være villedende markedsføring og grunnlag for klage.