Er det en mangel at leiligheten ikke blir varm nok om vinteren?

Hva loven krever av oppvarmingen

Husleieloven § 2-2 sier at boligen skal være i samsvar med leieavtalen, og at den, hvis ikke annet er avtalt, skal være i vanlig god stand. Boligen skal også passe til det slike boliger vanligvis brukes til. En leilighet brukes til å bo i. Det er vanskelig å si at den passer til det når stua holder 12 grader i januar og ovnene går for fullt.

Loven nevner ingen gradtall. Spørsmålet avgjøres ved å se på hva som er vanlig for tilsvarende boliger, hva som ble avtalt, og om kulden skyldes boligen eller måten den brukes på. I tillegg gir § 2-5 en sikkerhetsventil: selv om du har leid boligen «som den er», er det en mangel hvis den er vesentlig dårligere enn du hadde grunn til å regne med.

Typiske årsaker som kan være en mangel

Kulde som kan tilskrives selve boligen, er det som teller. Eksempler:

• ovner som er for små til rommet, eller som ikke virker
• en termostat som ikke slår på varmen
• et varmeanlegg som stopper eller ikke leverer nok
• trekk fra vinduer, dører eller ventiler som ikke lukker seg
• kalde gulv eller vegger på grunn av manglende isolasjon

Ikke alle kalde hjørner er en mangel. En eldre bygård med enkle vinduer vil ofte være kjøligere enn en nybygd leilighet, og det er ikke nødvendigvis noe galt med den. Det som teller, er om leiligheten er dårligere enn det du kunne regne med ut fra alder, standard og leiepris.

Når kulden ikke er en mangel

Er det kaldt fordi du har skrudd ned ovnene for å spare strøm, fordi møbler står tett foran varmekildene, eller fordi du lufter store deler av dagen, er det forholdet på din side som er årsaken. Da har du ikke krav på avslag. Loven gir bare avslag og andre mangelskrav der mangelen ikke skyldes forhold på leierens side (§ 5-7 første ledd).

Det samme gjelder hvis leieavtalen sier noe annet, for eksempel at loftsrommet er leid ut som en enkel hybel uten full oppvarming. Leier du et rom på de vilkårene, kan du ikke senere kreve en standard du ikke ble lovet.

Krav når varmen ikke strekker til

Du må si fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget problemet. Venter du lenge, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende (§ 2-8). Deretter har du flere krav:

• At utleier retter feilen for egen regning (§ 2-10), så sant det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham.
• Avslag i leien så lenge mangelen varer, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens verdi med og uten mangelen (§ 2-11 annet ledd). Mangelen må ikke være ubetydelig.
• Erstatning for tap du har hatt, hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe (§ 2-13). Ekstra strømutgifter til elektriske ovner du måtte kjøpe for å holde varmen, kan være et slikt tap.
• Heving av leieavtalen, men bare hvis mangelen er et vesentlig mislighold (§ 2-12).

Du kan også holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15). Det kan gå galt hvis du holder tilbake for mye, så les først om hvor mye du kan holde tilbake.

Slik dokumenterer du kulden

Mangelskrav står og faller ofte på bevis. Før en enkel logg med dato, klokkeslett og temperatur, gjerne målt på samme sted i rommet. Ta bilder av termometeret, av defekte ovner og av trekk du kan se, for eksempel ved å holde et stearinlys mot en vindusfals. Send meldingen skriftlig, slik at du kan vise når du varslet og hva du ba om.

Oppgi en rimelig frist. Hvor lang tid utleier har, avhenger av hvor alvorlig mangelen er. Uten varme midt på vinteren haster det mer enn med en ovn som bare er litt for svak.

Kort oppsummert

• En leilighet som ikke kan varmes opp til vanlig innetemperatur med normal bruk av ovnene, kan være en mangel.
• Loven har ingen gradgrense. Det som teller, er hva som er avtalt og vanlig for tilsvarende boliger.
• Kulde du selv har skapt ved å spare på varmen, gir ikke krav.
• Meld fra skriftlig og raskt, og dokumenter temperaturen.
• Du kan kreve retting og avslag i leien for en kald leilighet om vinteren, og i alvorlige tilfeller også erstatning eller heving.