Må jeg male leiligheten når jeg har bodd der i fem år?
Som hovedregel nei. Du skal levere boligen ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, men loven tar bort forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Vegger som er slitt av fem års vanlig bruk, kan du derfor ikke bli pålagt å male. Står det noe annet i kontrakten, må det vurderes. Skader utover vanlig bruk, som store flekker og hull, må du utbedre eller dekke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Må du male leiligheten etter fem år? Hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHovedregelen står i husleieloven § 10-2. Er ikke annet avtalt, skal boligen være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelsen som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler utleier selv plikter å utbedre. Loven nevner ikke maling spesielt. Spørsmålet blir derfor om veggene er slitt av vanlig bruk, eller skadet.
Etter fem år er det naturlig at maling har mistet glans, at hjørner er blitt skitne, og at det har kommet litt merker rundt dørkarmer og lysbrytere. Det regnes som slit og elde. Utleier må da selv male når neste leietaker kommer, og kan ikke legge regningen på deg.
Slitasje eller skade på veggene?
Skillet er hva vanlig bruk av en bolig fører med seg. Eksempler på det du normalt ikke må betale for:
- skitne felter bak sofaen, rundt dørhåndtak og i gangen
- svak misfarging etter tid og lys
- små merker etter møbler som har stått inntil veggen
- et fåtall spikerhull etter bilder
Eksempler på det som kan være skade og dermed ditt ansvar:
- tusjstreker, maling eller tape som er revet av og tok med seg overflaten
- vannflekker etter at du selv har sølt eller latt et vindu stå åpent
- store hull etter fjernede hyller, skap eller TV-braketter
- veggen malt i en mørk farge uten at utleier har sagt ja
Hvor mange år maling skal holde, er ikke fastsatt i loven. Det kommer an på maling, bruk og lys. Jo lenger du har bodd der, desto mer vanlig slit må utleier regne med.
Når kontrakten sier at du skal male
Åpningen i § 10-2 er «er ikke annet avtalt». Står det i leiekontrakten at du skal levere boligen nymalt, eller at du skal male før du flytter, er det en særlig avtale som utleier vil vise til. Ved leie av bolig kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven (husleieloven § 1-2). Om en slik klausul er bindende, må vurderes konkret ut fra hvordan den er formulert, og det er ikke noe du bør ta for gitt verken som utleier eller leietaker.
Les ordlyden nøye. «Boligen leveres rengjort» betyr ikke at du skal male. «Leietaker skal male veggene ved utflytting» sier mer. Har du bodd i mange år og kontrakten ble skrevet av en utleier som bruker en standardmal, er det grunn til å kontrollere hva som faktisk står.
Mina etter fem år i treromsleiligheten
Mina har leid en treromsleilighet i fem år, med husleie 11 500 kroner og depositum 34 500 kroner. Utflyttingsbefaringen viser skitne felter i gangen, en ripe i stuedøra og ellers vegger i normal stand etter fem år. På barnerommet er det tusjstreker på ca. 3 kvadratmeter.
Utleier skriver at han trekker 14 000 kroner i depositumet for maling av hele leiligheten. Mina svarer skriftlig at hun ikke har plikt til å male vegger som bare er slitt av vanlig bruk. Hun er enig i at tusjstrekene er hennes ansvar, og tilbyr å dekke maling av den ene veggen på barnerommet, som en malerfirma har priset til 2 500 kroner.
Kravet på 14 000 kroner dekker i hovedsak noe utleier uansett må gjøre før ny innflytting. Det som kan kreves fra Mina, er det som er skade. I dette eksempelet blir det 2 500 kroner, og resten av depositumet skal betales ut.
Slik forebygger du krangelen
- Ta bilder av alle rom ved innflytting, med dato. Har du det ikke, ta bilder av tilstanden nå.
- Vask veggene med mild såpe før befaringen. Flekker som går av, er ikke noe å krangle om.
- Fyll små hull med lett sparkel. Fjerner du plugger, rydd opp skikkelig.
- Be om at utflyttingsbefaringen skrives ned i en protokoll som begge signerer.
- Ikke male selv uten avtale. En farge som ikke treffer, kan skape et krav i stedet for å løse et.
Står det en skade på protokollen som du er uenig i, skriv det inn før du signerer.
Hvis utleier trekker i depositumet
Depositum står på en egen konto i ditt navn, og utleier kan ikke ta fra kontoen uten ditt skriftlige samtykke eller en rettskraftig avgjørelse. Kan utleier dokumentere skyldig leie, kan banken utbetale etter en varselprosess der du har fem uker på deg til å dokumentere at du har reist søksmål (husleieloven § 3-5). Gjelder kravet skade, må utleier få din skriftlige enighet eller en dom. Bruk tiden til å dokumentere. Utleiers krav om erstatning for skader kan bygge på husleieloven § 5-8.
Husleietvistutvalget behandler denne typen tvister. Bilder fra innflytting er viktig bevis i slike saker. Mer om det står i artikkelen om bilder i en utflyttingstvist.
Kort oppsummert
- Du skal som hovedregel ikke male når du flytter ut etter fem år, siden vanlig slit og elde er utleiers risiko.
- Skade utover vanlig bruk, som tusjstreker og store hull, må du utbedre eller dekke.
- Står det i kontrakten at du skal male, må ordlyden og gyldigheten vurderes konkret.
- Dokumenter tilstanden med bilder og en felles protokoll ved utflytting.
- Utleier kan ikke trekke i depositumet for maling av vegger som bare er slitt, og du kan bestride trekket.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.