Eierseksjonsloven
§ 65 — Når er sameiet pålagt å ha revisor?
Lurer du på om dere betaler penger til en dyr revisor helt unødvendig? Her er grensen for når sameiet er tvunget av loven til å ha en kontrollør for regnskapet.
Kort svar
Har sameiet 21 leiligheter (seksjoner) eller flere, sier loven at dere *må* betale for en statsautorisert revisor som godkjenner regnskapet. Har dere 20 leiligheter eller færre, slipper dere dette lovkravet, men årsmøtet kan frivillig velge å ansette en revisor hvis beboerne føler seg usikre.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
En revisor er en uavhengig, statlig godkjent kontrollør. De ser gjennom styrets og forretningsførers papirer, graver i kvitteringene, og sørger for at ingen har stjålet fra felleskassen eller ført penger feil, før årsmøtet stemmer "godkjent". Revisorer koster ofte mye penger.
Loven er delt rett på midten: Grensen på 21: Består bygget av 21 leiligheter eller mer, er dere underlagt en ufravikelig lov (revisjonsplikt). Da tvinges dere til å ha en profesjonell, statsautorisert revisor. Styret kan ikke "avbestille" revisoren for å spare penger. Dette gir en enorm trygghet i store bygg.
De mindre (under 21): Er dere 20 leiligheter eller færre, forstår staten at det å betale 30 000 kr i året for en revisor kan bli en urimelig tung utgift å fordele på få naboer. Da er det frivillig. Men merk: Bare fordi det ikke er et krav betyr det ikke at det er forbudt. Hvis beboerne på årsmøtet bestemmer med vanlig flertall at "Vi stoler ikke helt på styret, vi vil leie inn en revisor", så gjøres det, og styret må føye seg.
Loven slår klinkende klart fast at det er årsmøtet som velger (ansetter) revisoren. Styret kan ikke bare sitte og plukke ut en revisor på egenhånd — revisoren er tross alt årsmøtets (eiernes) vaktbikkje som skal vokte over at styret ikke gjør feil.
Eksempel
Eksempel · Det sparsommelige styret i Bakkegata
Sameiet Bakkegata har 22 boligseksjoner og én næringsseksjon. Til sammen 23. Styrelederen sender ut årsmøtepapirene i mai. Det står: "Sak 3: Valg av revisor. For å spare 40 000 kroner i år, foreslår styret at vi dumper det dyre revisorselskapet vårt, og lar Olas onkel (som liker matte) se over tallene gratis i stedet". Forslaget er 100 % ulovlig. Siden de er 23 seksjoner (over 21), fanges de av eierseksjonsloven § 65. Årsmøtet er tvunget til å fortsette med en *statsautorisert* revisor, uansett om alle naboene egentlig har lyst til å spare penger.
Vanlige feil
- Små sameier (f.eks 15 leiligheter) kaster bort tusenvis av kroner på revisor i årevis fordi "vi trodde alle måtte ha det". (Dere kan holde et årsmøte og stemme med vanlig flertall for å si opp revisoren og kutte felleskostnadene betraktelig).
- Beboere i små sameier utnevner "en nabo i bygget som var bankansatt før" som revisor. (Å la naboer leke revisor er vanlig i borettslag ("valgt revisor"), men frarådes sterkt og er en gråsone rent juridisk etter de strenge reglene for statsautorisering i revisorloven.)
Hva bør du gjøre?
Hvis dere er 20 eller færre og ikke har en ekstern revisor: Da påligger ansvaret ekstra tungt på beboerne som møter på årsmøtet. Les regnskapet med lupe. Still spørsmål. Ser noe helt tullete ut, stem imot å godkjenne regnskapet og frem et benkeforslag på stedet: "Vi velger å leie inn en revisor!".
Hvis dere er over 21 leiligheter: Sjekk revisors beretning (en tørr 2-siders PDF som legges ved regnskapet). Mange blar forbi denne. Hvis revisor har funnet underslag, rot med attesteringer eller penger på avveie, er det her bomben slippes, og det starter med setningen "Revisors uttalelse - Konklusjon med forbehold". Ser du de ordene, har dere et styre-problem!
Dumme spørsmål
Får vi bot hvis vi er 30 seksjoner og ikke har en revisor?
Ja. For sameier over 21 seksjoner vil selskapsregisteret (Foretaksregisteret) ikke godkjenne det årlige regnskapet før det ligger en signatur fra en autorisert revisor på det. Mangler signaturen, vil sameiet til slutt bli ilagt forsinkelsesgebyrer (tvangsmulkt) fra staten inntil regnskapet er på stell. Dette går ut av beboernes felleskasse.