Må fradelt tomt få eget skjøte?

Hva fradelingen gir deg

Når en tomt deles fra, blir den en egen matrikkelenhet med eget gårds- og bruksnummer. Fradelingen gjør at tomta kan registreres for seg i matrikkelen og senere i grunnboken. Den sier ingenting om hvem som eier tomta. Eieren av hovedeiendommen er fortsatt den som kan selge, og han må gi kjøperen et skjøte.

Skjøtet er hjemmelsdokumentet som overfører eiendomsretten. Det er et eget dokument for den nye enheten, ikke et tillegg til skjøtet for hovedeiendommen. Kjøperen kan kreve skjøte av selgeren når han har oppfylt sine plikter etter avtalen (avhendingslova § 2-3). Utstederen må ha grunnbokshjemmel til eiendommen, ellers kan dokumentet ikke registreres (tinglysingsloven § 13).

Når en ny matrikkelenhet er ført i matrikkelen, skal kommunen sende melding om det til tinglysing (matrikkellova § 24). Først da kan enheten få sitt eget blad i grunnboken, og et skjøte for den kan tinglyses. Kommunen skal likevel ikke sende meldingen før eventuelle klager over løyve etter plan- og bygningsloven § 20-2 er avgjort. Har noen klaget på delingsløyvet, kan altså tinglysingen måtte vente.

Før kjøperen betaler, bør han lese grunnboksbladet for den nye enheten. Der ser han hvem som står som hjemmelshaver, og hvilke rettigheter og heftelser som er ført over til enheten. Bladet viser også om enheten er registrert med riktig areal og grenser.

Når skjøtet for fradelt tomt kan tinglyses

Matrikkellova § 7 sier at grensene for en grunneiendom skal være klarlagt i oppmålingsforretning før et dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendommen kan tinglyses. Tinglysingsloven § 12 a følger opp. Skal det holdes oppmålingsforretning, kan et dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett ikke tinglyses før melding om opprettelsen av enheten senest samtidig registreres i grunnboken. Det må dessuten fremgå av matrikkelen at tinglysing kan skje for enheten.

Det finnes unntak. Gjelder dokumentet hjemmelsovergang ved arv, skifte eller tvangsfullbyrdelse, eierseksjon eller festerett i ti år eller kortere, er det nok at enheten er ført i matrikkelen. Rammes delingen av delingsforbudet i jordlova, kan skjøtet heller ikke tinglyses uten at det er gitt samtykke til delingen.

Et skjøte som kommer inn for tidlig, kan bli nektet tinglyst. Du får beskjed med grunnen og kan sende det inn på nytt når enheten er opprettet.

Slik skriver og sender du skjøtet

Skjøtet skal identifisere den nye enheten med kommunenummer, gårdsnummer og bruksnummer. På papir skal det brukes standardisert oppsett fastsatt av Kartverket, og underskriften må bekreftes (forskriften om tinglysing §§ 2 og 3, tinglysingsloven § 17). Ved elektronisk tinglysing med eID på nivå høyt trengs ingen vitnebekreftelse.

Skjøtet skal gi uttrykk for et ubetinget eiendomserverv. Er overdragelsen gjort avhengig av en betingelse, gir dokumentet ikke grunnbokshjemmel før det er tinglyst bevis for at betingelsen er oppfylt (§ 14 annet ledd). Betingelser om betaling og lignende hører derfor hjemme i kjøpekontrakten, ikke i skjøtet.

Kjøpeavtale før fradelingen er klar

Du kan inngå en avtale om kjøp av tomta før fradelingen er ferdig. Avtalen bør si hvem som skal bestille og betale oppmålingen, når skjøtet skal skrives, og hva som skjer hvis fradelingen ikke blir godkjent. Kjøperen kan kreve skjøte etter avhendingslova § 2-3, men får først tinglyst det når enheten er opprettet.

Frem til tinglysing har kjøperen svakere rettsvern. Selgeren står fortsatt som hjemmelshaver. Når flere får rettigheter, avgjør registreringsrekkefølgen hvem som går foran (§ 20). Kjøperen bør derfor lese grunnboksbladet både for hovedeiendommen og for den nye enheten, og få skjøtet registrert så snart enheten kan tinglyses på.

For tinglysingen må det betales gebyr, og gebyret betales av den som ber om tinglysing (§ 12 b). Skjøtet må dessuten være underskrevet etter reglene for skjøter. Se også hva som skjer når Kartverket avviser skjøtet.

Kort oppsummert

• En fradelt tomt må få eget skjøte. Det gjelder den nye matrikkelenheten og tinglyses på det nye gårds- og bruksnummeret.
• Fradelingen flytter ikke eierskapet. Det gjør bare et hjemmelsdokument som blir tinglyst.
• Et skjøte kan ikke tinglyses før grensene er klarlagt og den nye enheten er opprettet og ført inn i matrikkelen.
• Du kan inngå kjøpeavtale før, men skjøtet for fradelt tomt kan ikke registreres før enheten finnes.