Må ektefellen samtykke når jeg tinglyser salg av huset?

Når ektefelles samtykke kreves ved salg av bolig

Hovedregelen i ekteskapsloven § 31 er at hver ektefelle rår over det han eller hun eier. For felles bolig gjelder et unntak. Etter ekteskapsloven § 32 kan en ektefelle ikke uten skriftlig samtykke fra den andre overdra, pantsette, forpakte bort eller inngå eller si opp en leie- eller framleieavtale for en eiendom som brukes som felles bolig. Det samme gjelder overdragelse eller pantsettelse av en andel, aksje eller obligasjon som leieretten til felles bolig er knyttet til.

Det spiller ingen rolle hvem som står på skjøtet. Eier du huset alene, og dere bor der sammen, må ektefellen likevel skrive under før du selger. Reglene gjelder ektefeller, og kravet gjelder også når boligen er særeie.

Samtykket kreves også når boligen skal pantsettes, for eksempel for et nytt lån. Bor dere i et borettslag eller en aksjeleilighet, gjelder samme krav ved overdragelse eller pantsettelse av andelen eller aksjen.

Kravet gjelder boligen dere faktisk bruker som felles bolig. En hytte, en utleieleilighet eller en tomt dere ikke bor på, er ikke omfattet av § 32 med mindre den brukes som felles bolig.

Etter separasjon og skilsmisse gjelder kravet fram til det er avgjort hva som skal skje med boligen i oppgjøret mellom dere. Er boligen særeie, gjelder kravet bare fram til dere er separert eller skilt (ekteskapsloven § 34).

Slik kommer samtykket inn i tinglysingen

Tinglysingsloven § 13 femte ledd sier at dokumenter om rettshandler som krever samtykke eller tingrettens tillatelse etter ekteskapsloven, bare kan registreres når samtykket eller en endelig tillatelse foreligger. Skal du tinglyse salget av huset, må altså samtykket følge med.

Samtykket må være skriftlig. Det gis i eller sammen med skjøtet. Reglene om bekreftet underskrift i § 17 gjelder også for samtykket. Ved elektronisk tinglysing med eID på nivå høyt trengs det ikke vitner. På papir må underskriften bekreftes av to myndige vitner bosatt i Norge, eller av en person som forskriften nevner, for eksempel en eiendomsmegler eller notarius publicus. Vitnene kan ikke være kjøperen eller hans nærmeste familie.

Registerføreren bygger avgjørelsen på dokumentet og de andre dokumentene som foreligger (§ 7). Han kan innhente opplysninger selv når han finner grunn til det. Selgeren bør likevel sørge for at samtykket er med.

Hvis ektefellen nekter å skrive under

Nekter ektefellen samtykke, eller kan samtykke ikke skaffes innen rimelig tid, kan du kreve at tingretten avgjør om salget kan tillates. Det samme kan den som skal kjøpe. Tillatelse skal gis hvis retten finner at det ikke foreligger rimelig grunn for ektefellen til å nekte. Avgjørelsen treffes ved kjennelse.

Loven definerer ikke rimelig grunn nærmere, så retten vurderer saken konkret. Er ektefellen forhindret, og samtykket ikke kan skaffes innen rimelig tid, kan retten også avgjøre saken.

Når retten har gitt endelig tillatelse, kan skjøtet tinglyses uten ektefellens signatur.

Hvis salget er gjort uten samtykke

Har en ektefelle solgt uten samtykke, kan den andre kreve avtalen omstøtt ved dom (ekteskapsloven § 35). Søksmål må reises innen seks måneder etter at ektefellen fikk kunnskap om avtalen, og senest innen ett år etter tinglysingen dersom avtalen gjelder fast eiendom.

Loven har for innbo et unntak for kjøpere som hadde rimelig grunn til å tro at ektefellen kunne selge. Tilsvarende unntak står ikke for salg av bolig. Kjøperen bør derfor sikre seg at samtykket ligger ved, og ikke bare stole på selgerens forsikring. Er selgeren gift, er det grunn til å spørre om huset er felles bolig. Svaret avgjør om skjøtet kan stå seg mot et krav fra ektefellen i månedene etter overtakelsen.

Kort oppsummert

• Ved salg av bolig må ektefellen samtykke skriftlig hvis huset er felles bolig, uansett hvem som står på skjøtet.
• Tinglysingsloven § 13 femte ledd sier at skjøtet bare kan registreres når samtykket eller en endelig tillatelse fra tingretten foreligger.
• Nekter ektefellen uten rimelig grunn, kan tingretten gi tillatelse.
• Er huset solgt uten samtykke, kan ektefellen kreve salget omstøtt. Fristen er seks måneder etter at hun fikk kunnskap om salget, og senest ett år etter tinglysingen.