Det lovede nye badet kom aldri: hva kan jeg kreve av utleier?
Lovet utleier et nytt bad og badet ikke ble ordnet, kan det være en mangel etter husleieloven § 2-3. Det gjelder når løftet virket inn på at du inngikk avtalen, og utleier ikke rettet det på en tydelig måte i tide. Du kan da kreve at utleier utbedrer, få avslag i leien så lenge mangelen varer, og i alvorlige tilfeller erstatning eller heving. Utleier har på sin side rett til å rette mangelen først, hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når utleier lovet nytt bad før innflytting
Husleieloven § 2-3 sier at det er en mangel hvis husrommet ikke stemmer med opplysninger som utleier har gitt, eller som er gitt på utleierens vegne. Det har ingen betydning om løftet står i kontrakten eller i annonsen, eller om det bare ble sagt på visning. Et løfte fra en forvalter eller megler som opptrer for utleier, regnes også med.
Det vanskelige er å bevise et muntlig løfte. Annonsen og meldingene dere har utvekslet er derfor verdt å ta vare på. Står løftet i selve kontrakten, er saken enklere, fordi husrommet da skal være i samsvar med avtalen.
To vilkår må være oppfylt
Loven stiller to vilkår. Det må kunne antas at løftet har virket inn på avtalen, og utleier må ikke ha rettet opplysningen på en tydelig måte i tide.
Det første vilkåret er som regel lett å dokumentere når badet var en tydelig del av salgsargumentet. Hvis annonsen fremhevet «helt nytt bad» og du sa ja til en høyere leie på grunn av det, har løftet virket inn. Det andre vilkåret betyr at utleier kan ta tilbake et løfte, men bare ved å si det klart før avtalen er inngått. Skriver utleier «oppussingen av badet er utsatt på ubestemt tid» før du signerer, har du ikke noe løfte å bygge på. En setning i kontraktens småtrykk som ikke sier noe om badet, rydder ikke opp i et løfte som ble gitt i annonsen.
Retting, leieavslag, erstatning og heving
Er det en mangel, har du flere krav å velge mellom, og de kan kombineres.
Du kan kreve at utleier utbedrer mangelen for egen regning, så lenge det ikke gir utleier urimelig kostnad eller ulempe. Å bygge et helt nytt bad er stort, og det kan i noen tilfeller være urimelig dyrt i forhold til det leieforholdet innebærer. Loven sier ikke noe fast om hvor grensen går. Er et nytt bad lovet og utleier har råd og mulighet til å gjennomføre det, vil kravet vanligvis stå seg bedre enn om arbeidet krever at utleier river ut hele boligen.
Du kan også kreve avslag i leien etter § 2-11. Avslaget regnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien med mangelen og leieverdien uten. Det er altså leieverdien som teller, ikke hva badet kostet å bygge.
Erstatning kan du kreve etter § 2-13 for økonomisk tap, for eksempel merutgifter fordi du må bruke et annet bad. Loven gir utleier fritak hvis mangelen skyldes en hindring utenfor utleiers kontroll. Det fritaket gjelder ikke når mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side, eller når husrommet allerede på avtaletiden avvek fra det utleier hadde sikret. Et løfte om nytt bad som aldri ble gjennomført, kan passe inn her. Indirekte tap, som tap fordi du ikke kunne ha jobbet hjemme, er unntatt som hovedregel.
Heving etter § 2-12 krever at mangelen er et vesentlig mislighold. Et gammelt men fungerende bad der du ble lovet et nytt, er sjelden nok til det. Er badet ikke brukbart i det hele tatt, står du sterkere.
Utleier har rett til å rette først
Etter § 2-10 annet ledd har utleier krav på å få rette mangelen når det kan skje uten vesentlig ulempe for deg, og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet. Utleier kan altså få levere det lovede badet etter innflytting, og du kan ikke uten videre nekte håndverkerne tilgang.
Avslår du et rettetilbud du var pliktig til å ta imot, har du ikke krav på avslag i leien for tiden etter at du avslo. Er rettetilbudet urimelig, for eksempel en utbedring som gjør at du ikke kan bruke badet i flere måneder, kan du ha særlig grunn til å si nei.
Aleksander og badet som aldri kom
Aleksander leier en toromsleilighet av Benedikte for 12 000 kroner i måneden. Annonsen sa «nytt bad i løpet av sommeren», og han valgte leiligheten på grunn av det. Han flyttet inn 1. september. I november er badet fortsatt det gamle fra 1985, og Benedikte har ikke gitt noen dato.
Aleksander sender en skriftlig melding og krever at badet bygges som lovet, eventuelt at han får avslag i leien. Han mener leieverdien med det gamle badet er rundt 10 800 kroner. Avslaget blir da 1 200 kroner i måneden, regnet fra han meldte fra. Benedikte svarer at hun skal sette i gang arbeidet i januar. Aleksander må godta rettingen hvis den kan gjøres uten vesentlig ulempe for ham, men han beholder avslaget fram til badet er ferdig.
Aleksander kan ikke heve leieavtalen, for det gamle badet fungerer.
Meld fra i tide
Etter § 2-8 mister du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir utleier melding innen rimelig tid etter at du burde oppdaget mangelen. Unntaket er at utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Meldingen bør være skriftlig og si hva som ble lovet, hva du krever, og fra hvilken dato. Da har du bevis både for løftet og for når du reklamerte.
Kort oppsummert
- Hvis utleier lovet nytt bad og løftet virket inn på avtalen, er det en mangel etter § 2-3, med mindre utleier rettet det tydelig i tide.
- Du kan kreve retting, leieavslag etter leieverdien, erstatning og i alvorlige tilfeller heving.
- Utleier har rett til å rette først, så lenge det ikke gir deg vesentlig ulempe.
- Meld fra skriftlig og raskt, og ta vare på annonsen og meldingene.
- Et gammelt, fungerende bad gir sjelden hevingsrett, men kan gi et avslag i leien.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.