Hvor lenge må jeg vente før jeg kan reparere noe selv i leiligheten?
Loven har ikke noe fast antall dager for hvor lenge du må vente med å reparere. Utleier skal rette en mangel innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet, og hva som er rimelig, avhenger av hvor alvorlig mangelen er. Ved akutt skade, som en vannlekkasje, må det skje straks. Først når utleier ikke har gjort jobben innen rimelig tid, kan du reparere selv og kreve forsvarlige utgifter dekket.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om fristen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 2-10 tredje ledd er kort: «Retting skal skje innen rimelig tid etter at det er framsatt krav om det.» Det står ingen tall her. Skal du vite om du kan ta saken i egne hender, må du forstå to forhold. Utleier har først rett til å rette selv, og du må ha satt fram et krav.
Etter annet ledd har utleier krav på å få rette mangelen dersom det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Ordner du reparasjonen uten å gi ham en sjanse, risikerer du å sitte igjen med regningen.
Hva som er rimelig tid
Rimelig tid er en skjønnsvurdering som tar utgangspunkt i hvor alvorlig mangelen er, hvor lang tid arbeidet krever, og hva utleier kan få gjort i praksis. Noen eksempler viser spennet:
- Uten varme midt på vinteren: kort tid, gjerne dager.
- En dryppende kran eller en defekt skapdør: noen uker kan være rimelig.
- Et vindu som ikke lukker seg: en uke eller to.
- Et kosmetisk problem, som en skrammet vegg: lengre tid, uten at det haster.
Dette er skjønn, ikke lovfestede frister. Hvis du setter en konkret frist i kravet ditt, gir det saken struktur. Fristen må være realistisk. En frist på to dager for å skifte en ventilasjonsvifte som må bestilles, blir lett oppfattet som urimelig.
Akutte skader gjelder egne regler
Oppdager du skade som må utbedres uten opphold, skal du straks gi utleier melding (§ 5-5 første ledd). Du plikter også å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å avverge økonomisk tap for ham (§ 5-5 annet ledd). Da kan du få dekket forsvarlige utgifter og en rimelig godtgjørelse for arbeid, med mindre du selv er ansvarlig for skaden. I et slikt tilfelle trenger du ikke vente på at rimelig tid går ut.
Hva du må ha gjort før du reparerer selv
For at du skal kunne reparere selv og kreve utgiftene dekket (§ 2-10 fjerde ledd), må flere ting ligge til grunn:
- Det er en mangel som utleier har ansvar for.
- Du har meldt fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8).
- Du har satt fram et klart krav om retting.
- Utleier har ikke rettet innen rimelig tid.
- Utgiftene er forsvarlige.
Forsvarlige utgifter betyr at du velger en rimelig løsning til en rimelig pris. Du skal ikke bestille den dyreste håndverkeren. Er arbeidet større, er det lurt å innhente to prisoverslag.
Hva du kan gjøre mens du venter
Mens utleier ikke har rettet, kan du kreve avslag i leien dersom mangelen ikke er ubetydelig (§ 2-11 annet ledd). Du kan også holde tilbake leie for å sikre kravene dine (§ 2-15). Les om hvor mye du kan holde tilbake, før du trekker noe.
Aisha og ventilasjonsviften
Aisha leier en toroms for 10 200 kroner i måneden. Viften på badet slutter å virke 5. september, og fukten begynner å sette seg i taket. Hun sender utleier en e-post samme dag med bilde og ber om at viften repareres. Utleier svarer at han skal se på det, men det skjer ikke noe.
Etter tre uker sender Aisha en ny melding: «Jeg har ikke fått reparert viften. Jeg setter en frist til 30. september, og ber om skriftlig beskjed om når en elektriker kommer. Gjør du ikke noe, bestiller jeg en elektriker selv og sender regningen til deg.» Fristen går ut uten svar.
- oktober bestiller Aisha en elektriker som bytter viften for 1 900 kroner. Hun sender faktura og e-poster til utleier og ber om at beløpet dekkes eller trekkes fra neste husleie. Utleier betaler, siden meldingene viser at Aisha ga ham både krav, frist og tid.
Hadde Aisha bestilt elektrikeren allerede 6. september uten å gi utleier en sjanse, hadde hun trolig ikke fått pengene. Men hadde det i stedet vært en vannlekkasje som rant ned i naboleiligheten, måtte hun handlet straks.
Hvis utleier hevder at du ventet for lenge
Utleier kan hevde at du tok i bruk selvrett for tidlig, eller at utgiftene var for høye. Da er det meldinger, bilder og fakturaer som avgjør. Noter datoer og hva du sa. Avviser utleier kravet, kan Husleietvistutvalget behandle om utgiftene var forsvarlige.
Kort oppsummert
- Loven setter ingen fast frist. Utleier skal rette innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet.
- Hvor lenge du må vente før du reparerer selv, avhenger av hvor alvorlig mangelen er.
- Ved akutt skade må du melde fra straks og kan gjøre det som trengs for å avverge tap.
- Sett en realistisk frist skriftlig, og varsle før du bestiller håndverker.
- Du kan kreve avslag i leien og holde tilbake leie mens du venter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.