Leilighet i gammel bygård med tredekker – hva må du tåle?

Hva du må regne med i en bygård med tredekker

Tredekker mellom etasjene er vanlig i eldre bygårder. Gulvene beveger seg mer enn i nyere bygg, trinnlyd og prat fra naboen over og under er lettere å høre, og etasjeskillerne har ofte skjevheter som følger med bygningens alder. Slike forhold er en del av det du kjøper.

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). For en bygård betyr det at lyd, skjeve gulv og knirk i seg selv ikke er mangler. Loven skjerper ikke kravene til lydisolasjon bare fordi du kjøper leilighet.

Når tredekket likevel gir krav

Vendepunktet er når forholdet er verre enn du kunne regne med, eller når selgeren har sagt noe annet. Har annonsen eller selgeren sagt at leiligheten er «lydisolert», «pusset opp med nytt gulv og lydplater» eller «totalrenovert», og dette ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8. Opplysninger i annonsen og salgsprospektet regnes som selgerens egne.

Selgeren kan også ha opplysningsplikt. Har han visst om råte i bjelkelaget, tidligere lekkasjer fra naboen over eller en utført ombygging som svekker gulvet, og ikke sagt fra, kan eiendommen ha en mangel (§ 3-7). Et gulv som åpenbart har svikt, en bjelke som har sunket eller en vegg som er fjernet uten forsvarlig avstivning, går utover det du kan regne med.

Ved forbrukerkjøp har eiendommen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (§ 3-2 tredje ledd). I eksisterende bygg kan kommunen gjøre unntak fra tekniske krav ut fra blant annet alder og vernestatus, så kravene til en gammel bygård er ikke de samme som til et nybygg.

Slik gikk det for Simen

Simen kjøpte en leilighet i tredje etasje i en bygård fra sentrum. Annonsen sa at leiligheten var «oppusset med nye gulv». Etter innflytting hørte han naboen under nesten hvert ord og hver fotside. Han hadde regnet med noe lyd, men ikke dette.

Simen ba en fagperson se på gulvet. Der var det lagt nytt parkettgulv rett på det gamle bordgulvet uten lydisolasjon. Selgeren hadde også lagt en tett matte som skjulte dette.

Simen reklamerte og viste til annonsen. Selgeren svarte at han aldri hadde sagt at lydforholdene var bedre enn i huset ellers, og at bygården var fra tredekkenes tid. Utfallet ble at selgeren ikke godtok noe krav på lyden i seg selv, siden det var forventet. Men han godtok et prisavslag for at «nye gulv» ikke ga den standarden en kjøper kunne forvente, og at han ikke hadde sagt fra om at gulvet var lagt uten lydplater.

Fellesdeler, sameie og borettslag

Bjelkelaget mellom leiligheter er ofte en del av fellesskapets bygningsmasse, ikke bare din leilighet. Avhendingslova gjelder også for eierseksjon og for andel i borettslag. Er feilen i en fellesdel, kan et krav ligge hos sameiet eller borettslaget, og den du kjøpte av, har ansvar for det han opplyste om og det han visste.

Sjekk sameiets eller borettslagets vedlikeholdsplaner og årsregnskap før kjøpet. Den som kjøper i en gammel bygård, må regne med planlagte oppussinger av fellesarealer som kan bli dyre. Slike planer som selgeren kjente til, men ikke fortalte om, kan være en opplysning du hadde grunn til å få.

Det hjelper å skille mellom tre typer forhold: det som følger av byggemåten, det som skyldes dårlig utført arbeid, og det som skyldes skade. Bare de to siste gir normalt grunnlag for et krav.

Hva du gjør hvis du mener det er en mangel

Få en fagperson til å vurdere gulvet og lyden skriftlig, og dokumenter det som er skjult. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, og bare et avvik fra det som er normalt for en bygård teller. Sjekk annonsen og salgsoppgaven for det som er lovet.

Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Prisavslag og erstatning er de vanligste kravene, mens retting ikke kan kreves ved vanlig brukt bolig. Se også pilaren om å kjøpe gammelt hus, kjøp av oppussingsobjekt og verneverdig hus og dyre krav.

Kort oppsummert

• En leilighet i en gammel bygård med tredekker gir ikke krav fordi gulvene knirker eller lyden går gjennom.
• Kravet oppstår når forholdet er vesentlig verre enn forventet, eller når selger har sagt noe annet eller tidd.
• Annonser som lover lydisolasjon eller nye gulv, binder selgeren hvis de ikke stemmer.
• Feil i fellesdeler kan høre under sameiet eller borettslaget, ikke bare selgeren.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid og sikre bevis før du gjør noe med gulvet.