Leietakeren nekter å flytte, og overtakelsen nærmer seg. Hvem har ansvaret?

Hvem som har ansvaret avhenger av hva dere har avtalt

Først må du finne ut hva kjøpekontrakten sier om leieforholdet. Det finnes to utgangspunkt, og begge er knyttet til avhendingslova.

Står det at kjøperen overtar leieavtalen, er leietakeren kjøperens leietaker fra overtakelsen. Da er det ikke noe avtalebrudd at hun blir boende. Kjøperen er utleier og har ansvar for å følge husleielovens regler, inkludert reglene om oppsigelse.

Står det at boligen skal leveres tom, eller var den markedsført slik, er det selgeren som har lovet noe han må levere. Da er det selgerens jobb å få leietakeren ut innen overtakelsesdagen. Hva som er avtalt, avgjør, og salgsoppgaven og meglerens opplysninger kan også telle.

Står det ingenting, og kjøperen ikke kjente til leieforholdet, kan leietakerens bruksrett være en rettsmangel etter avhendingslova § 4-17 (tredjemanns rett i eiendommen). Reglene om mangler gjelder da tilsvarende, med mindre det følger av avtalen at kjøperen skal overta eiendommen med leietakerens rett.

Leietakeren har ingen plikt til å flytte uten grunnlag

Det er lett å tro at salget i seg selv betyr at leietakeren må ut. Det gjør det ikke. En leieavtale med bestemt sluttdato opphører først på den datoen. En tidsubestemt avtale må sies opp, og utleier trenger en grunn som husleieloven godtar (§ 9-5). Loven nevner ikke salg som oppsigelsesgrunn. Om et salg alene kan regnes som en annen saklig grunn, avgjøres konkret hvis det blir tvist.

Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om protestretten (§ 9-7). Fristen er som hovedregel tre måneder (§ 9-6). Et salg med overtakelse om seks uker lar seg derfor sjelden løse med en vanlig oppsigelse som sendes nå.

Leietakeren kan også velge å flytte frivillig mot noe, for eksempel dekning av flyttekostnader eller en kompensasjon. Slike avtaler må være frivillige, og jo tidligere de blir tatt opp, desto bedre.

Vil leietakeren ikke gå og har ingen plikt til det, kan ingen av partene sette henne ut selv. Fravikelse skjer gjennom namsmannen når det finnes et tvangsgrunnlag, for eksempel en gyldig oppsigelse som leieren ikke har protestert mot (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2). Det tar tid.

Hva kjøperen kan gjøre når boligen ikke leveres tom

Leveres ikke boligen i tide, er det en forsinkelse fra selgerens side. Kjøperen har flere muligheter etter avhendingslova:

• Kreve at selgeren oppfyller avtalen, med mindre det er umulig eller vil koste selgeren vesentlig mer enn kjøperen vinner på det (§ 4-2). Kjøperen kan miste kravet hvis hun venter urimelig lenge.
• Heve avtalen hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis selgeren ikke leverer innen en rimelig tilleggsfrist som kjøperen har satt (§ 4-3). Før tilleggsfristen er ute, kan kjøperen vanligvis ikke heve.
• Kreve erstatning for tapet, også uten at selgeren har skyld, med mindre forsinkelsen skyldes en hindring utenfor selgerens kontroll som han ikke kunne regne med eller overvinne (§ 4-5). Har selgeren skyld, kan kjøperen også kreve erstatning for indirekte tap.
• Holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet (§ 4-6).

Utgiftene kan være midlertidig bolig, lagring av eiendeler, rentekostnader på dobbelt lån og tapt leie. Kjøperen må kunne dokumentere dem.

Hva selgeren bør gjøre nå

Selgeren bør rydde opp så raskt som mulig. Jo nærmere overtakelsen, desto færre muligheter, men det er sjelden for sent å snakke med leietakeren.

Finn først ut om oppsigelse eller avtale om fraflytting er mulig, og se hva leieavtalen sier. Gi kjøperen og megleren beskjed med en gang hvis leietakeren ikke flytter, slik at overtakelsen kan flyttes ved avtale. Se hva som gjelder for utsatt overtakelse. Tilby leietakeren noe konkret. En betaling på noen titusen kroner er ofte billigere enn forsinkelseserstatning.

Kort oppsummert

• Har selgeren lovet at boligen leveres tom, er det selgeren som har ansvaret når leietakeren nekter å flytte. Har kjøperen overtatt leieavtalen, er leietakeren kjøperens.
• En leietaker må ikke flytte bare fordi boligen er solgt. Det trengs en gyldig oppsigelse, en tidsbestemt avtale som er utløpt, eller en frivillig avtale.
• Kjøperen kan kreve oppfyllelse, sette tilleggsfrist, holde tilbake kjøpesum, heve ved vesentlig forsinkelse og kreve erstatning (avhendingslova §§ 4-2 til 4-6).
• Selgeren bør ta tak i saken tidlig, gi beskjed til kjøperen og tilby leietakeren en løsning.