Kan leietakeren min ha hund i seksjonen når jeg ikke har noe imot det?
Leietakeren din kan ikke ha hund i seksjonen bare fordi du sier ja. Leietakeren må følge sameiets vedtekter og ordensregler, også de som gjelder dyrehold. Har sameiet forbud mot dyr, kan leietakeren bare holde hund hvis gode grunner taler for det og hunden ikke er til ulempe for de andre. Som utleier bør du sjekke reglene før du skriver leieavtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To sett regler som gjelder samtidig
Når du leier ut en seksjon, har leietakeren to partnere å forholde seg til. Du er utleier og setter vilkår i leieavtalen. Sameiet har egne regler som gjelder alle som bruker eiendommen. Du kan ikke gi leietakeren mer rett enn sameiets regler tillater.
Eierseksjonsloven § 28 sier at dyrehold er tillatt, men at sameiet kan forby det i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbud, kan «brukeren av seksjonen» likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne (eierseksjonsloven § 28). Brukeren er den som faktisk bor i seksjonen, altså også leietakeren.
Hva leietakeren må følge
Leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre god husorden (husleieloven § 5-2). Ordensreglene i sameiet er vedtatt av årsmøtet og gjelder for eiendommen som helhet. Du bør derfor gjøre leietakeren kjent med dem, og skrive i leieavtalen at han eller hun skal følge sameiets vedtekter og husordensregler.
Husleieloven har også en egen regel om dyrehold. Har utleieren forbudt dyr, kan leieren likevel holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de andre brukerne. Det er altså samme tankegang i begge lovene.
Hva det betyr at du sier ja
Når du som utleier godtar hunden, fjerner du din egen innvending. Det er alt. Du kan ikke fjerne sameiets innvending. Står det i vedtektene at dyr er forbudt, og leietakeren ikke har gode grunner, kan sameiet kreve at forholdet rettes uavhengig av hva du har sagt i leieavtalen.
Er det ingen forbud, er det mindre å bekymre seg for. Da er dyrehold tillatt, og leietakeren kan ha hund, forutsatt at han følger ordensreglene om bånd, rydding og lignende.
Dagfinn og Yusuf
Dagfinn eier en toromsleilighet i et sameie og leier den ut til Yusuf. I leieavtalen står det at Yusuf kan ha hund. Dagfinn har ikke lest vedtektene, som sier at hold av hund ikke er tillatt i sameiet.
Yusuf flytter inn med en liten blandingsrase. Etter tre uker får Dagfinn en skriftlig henvendelse fra styret, som viser til forbudet og ber om at hunden fjernes. Dagfinn svarer at han har sagt ja til hunden i leieavtalen. Styret svarer at det ikke har noen betydning for sameiets regler.
Yusuf kan nå be om unntak ved å vise til gode grunner. Han forklarer at han er hjemme mesteparten av tiden, at hunden er liten og rolig, og at ingen naboer har meldt plager. Styret tar stilling til om vilkårene i loven er oppfylt. Hadde Dagfinn sjekket vedtektene først, kunne de unngått saken ved at leieavtalen ikke tillot hund.
Hva sameiet kan gjøre overfor leietaker
Sameiet kan ta saken opp med deg som seksjonseier og med leietakeren. Er det vesentlig mislighold, kan styret gi advarsel og i siste instans pålegge salg av seksjonen etter reglene i eierseksjonsloven § 38. Ved alvorlig plage kan det etter § 39 kreves fravikelse også overfor en bruker som ikke er seksjonseier. Det er sjelden aktuelt for en vanlig hund, men viser at leietakerens oppførsel kan få følger for seksjonen din.
Hva skjer hvis klagene kommer
Kommer det klager fra naboer, er det som regel du som seksjonseier styret skriver til. Du bør sette deg inn i saken og snakke med leietakeren raskt. Be om en skriftlig forklaring og dokumentasjon på hvorfor hunden skal få bli. Skriv gjerne til styret og bekreft at du følger opp. Det er mye lettere å løse tidlig enn når styret har gitt flere advarsler.
Leieavtalen bør si hva som gjelder hvis sameiets regler brytes. Det kan være at leietakeren må rette seg etter pålegg innen en frist, eller at avtalen kan sies opp etter husleielovens regler.
Hva du bør gjøre som utleier
Les vedtektene og husordensreglene før du skriver leieavtalen. Skriv inn i avtalen om dyr er tillatt, og at sameiets regler gjelder. Er du usikker, spør styret skriftlig om hund er tillatt. Hold kontakten med leietakeren hvis det kommer klager. Mer om hva leietakere kan ha av dyr finner du i Kan jeg ha husdyr i en leid bolig?.
Kort oppsummert
- Leietakeren må følge sameiets vedtekter og ordensregler om dyrehold, selv om du har sagt ja.
- Dyrehold er tillatt i sameie med mindre sameiet har forbud i vedtekter eller ordensregler.
- Selv med forbud kan en bruker holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyret ikke er til ulempe.
- Sameiet kan ta opp brudd med både deg og leietakeren, og alvorlig plage kan gi krav om fravikelse.
- Sjekk reglene før leieavtalen og skriv inn at sameiets regler gjelder.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.