Leietakeren har forkjøpsrett i kontrakten. Hva betyr det for salget?

Loven gir ikke leietakere noen forkjøpsrett

Husleieloven har ingen regel som gir en leietaker rett til å kjøpe boligen han leier. En leietaker som har forkjøpsrett i kontrakten, har den fordi utleieren har lovet den. Det er en vanlig avtalerett, og da er det teksten i kontrakten som gjelder.

Forkjøpsrett er rett til å tre inn i et salg på de vilkårene en annen kjøper har akseptert. Den gir ikke leietakeren rett til å stoppe salget, og den gir heller ikke rett til å kjøpe billigere enn andre. Lovfestet forkjøpsrett finnes andre steder, for eksempel i borettslag, men det er en annen ordning enn en forkjøpsrett som er skrevet inn i en leiekontrakt.

Husleieloven § 8-6 sier at utleieren ved eierskifte kan overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til erververen. Hvis boligen selges med leietakeren i den, er forkjøpsretten altså en av tingene som skal tas med i betraktningen før salget avtales.

Hva kontrakten må si for at forkjøpsretten er til å bruke

Mange kontrakter har bare én setning om dette, for eksempel «leietaker har forkjøpsrett ved salg». Da blir flere spørsmål stående åpne. Se etter disse punktene i kontrakten:

• Hva som utløser retten. Gjelder den alle overdragelser, eller bare vanlig salg til en tredjeperson? Gave til et barn eller arv er noe annet enn salg.
• Prisen. Vanligvis er det prisen kjøperen har akseptert, men kontrakten kan også ha satt en fast pris eller en måte å regne den ut på.
• Fristen. Hvor mange dager har leietakeren på å svare etter å ha fått beskjed?
• Formen. Skal beskjeden gis skriftlig, og hva skal den inneholde?
• Varigheten. Gjelder retten bare ved første salg, eller hver gang boligen skifter eier mens leieforholdet varer?

Er kontrakten uklar, tolkes den etter vanlige regler for avtaler. Det kontrakten ikke sier, fyller løysingsrettslova ut. Står det ingen frist, må leietakeren bruke retten innen seks måneder etter at han fikk eller burde fått vite om salget, men selgeren kan korte fristen ned til to måneder med et skriftlig varsel (§ 12). Går boligen til ektefelle eller barn, kan forkjøpsretten ikke brukes (§ 8). Leietakeren kan neppe kreve å få boligen billigere enn en annen kjøper har bydd, og utleieren kan ikke legge opp salget slik at retten i praksis blir uten verdi.

Slik går du fram som selger

Finn forkjøpsklausulen før du gir en megler oppdraget, og si fra om den. Selgeren skal opplyse om forhold ved eiendommen som kjøperen har grunn til å regne med å få vite om. Mangler en slik opplysning, kan eiendommen ha en mangel etter avhendingslova § 3-7.

Videre er det to måter å gjøre det på. Den ene er å tilby leietakeren boligen først, til en pris og med vilkår som er klart angitt. Den andre er å gjennomføre salget som vanlig, men la kontrakten med kjøperen gjelde under forbehold om at leietakeren ikke bruker sin rett. Leietakeren får da en kopi av vilkårene og en frist som er satt i tråd med leiekontrakten.

Hold fristen leietakeren har rett til, selv om kjøperen presser på. Svarer leietakeren ikke i tide, eller sier nei, er du normalt fri til å gjennomføre salget til kjøperen. Dokumenter beskjeden din og når den ble levert, slik at du kan vise at fristen ble gitt.

Når forkjøpsretten også binder kjøperen

Forkjøpsretten er først og fremst en forpliktelse for utleieren. Om den også gjelder overfor en ny eier, avhenger av om kjøperen visste om den og om retten er tinglyst.

Etter tinglysingsloven § 20 går en registrert rett foran en rett som ikke er registrert. Etter § 21 første ledd går en eldre rett foran en yngre hvis den som kjøpte, kjente eller burde kjenne den eldre retten. En kjøper som har fått se leiekontrakten med forkjøpsklausulen, er derfor dårlig stilt hvis han senere sier at han ikke visste noe.

Har ikke kjøperen kjent til retten, og den ikke er tinglyst, er det vanskeligere for leietakeren å få boligen. Da kan han i stedet kreve erstatning fra utleieren for tapet han har fått. Selgeren kan også få et krav fra kjøperen, fordi en rett for andre i eiendommen kan være en mangel etter avhendingslova § 4-17.

Kort oppsummert

• Loven gir ikke leietakeren forkjøpsrett. Har han den, kommer den av kontrakten.
• Kontrakten avgjør når retten utløses, hvilken pris som gjelder og hvor lang fristen er. Det kontrakten ikke sier, fyller løysingsrettslova ut.
• Selgeren bør si fra om leietaker forkjøpsrett i kontrakt før salget, og gi leietakeren skriftlig beskjed og frist.
• Retten kan binde kjøperen hvis den er tinglyst eller han kjente til den.
• Selges boligen i strid med retten, kan utleieren møte erstatningskrav fra leietakeren og mangelskrav fra kjøperen.