Må leietakeren min følge husordensreglene i borettslaget?

Husordensreglene gjelder også leietakeren i borettslaget

Etter borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd kan styret fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. De gjelder for eiendommen og for dem som bruker den, ikke bare for den som eier andelen. Leietakeren din bor i bygget på lik linje med alle andre og må følge de samme reglene om støy, bruk av fellesareal, søppel og låsing av dører.

Samtidig står leietakeren i et kontraktsforhold til deg, ikke til laget. Det er derfor du som andelseier må sørge for at leietakeren kjenner reglene.

Du svarer overfor laget

Etter § 5-8 første ledd minker ikke overlating av bruken andelseierens plikter i forhold til laget. Det er fortsatt du som skal betale felleskostnadene, og det er deg styret retter seg mot hvis det oppstår problemer.

Etter § 5-11 første ledd skal andelseieren fare fint med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Skjer det på grunn av leietakeren, er det likevel du som svarer.

Slik gjør du leietakeren kjent med reglene

Gi leietakeren en kopi av vedtektene og husordensreglene før innflytting. Skriv i leiekontrakten at vedkommende plikter å følge dem. Det gir deg et rettslig grunnlag for å kreve at leietakeren retter seg etter reglene, og det viser laget at du har tatt ansvar.

Leietakeren plikter etter husleieloven å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jf. husleieloven § 5-1. Står husordensreglene i avtalen, kan brudd også bli mislighold i leieforholdet.

Hva skjer ved brudd?

De fleste saker løses med en samtale eller et brev fra styret. Styret kontakter deg som andelseier, og du tar det videre med leietakeren. Det er derfor lurt å sørge for at styret har en fungerende kontaktadresse til deg, jf. § 5-8 tredje ledd.

Er bruddet alvorlig, har laget flere virkemidler. Er leietakeren til alvorlig plage eller sjenanse for andre i eiendommen, eller er det fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av den, kan laget kreve fravikelse, jf. § 5-9 andre ledd.

Mislighold fra deg som andelseier kan, etter skriftlig advarsel, gi pålegg om å selge andelen, jf. § 5-22. Det kreves at du trass i advarselen misligholder pliktene dine vesentlig. Hva som er vesentlig, avhenger av saken.

Det du bør gjøre som utleier

Gi styret oppdaterte kontaktopplysninger. Svar raskt når styret tar kontakt. Følg opp klager skriftlig, og ta vare på kopier. Viser det seg at leietakeren ikke retter seg etter reglene, bør du bruke de virkemidlene husleieloven gir deg overfor leietakeren, før laget tar over saken.

Dyrehold, næringsvirksomhet og andre vanlige konfliktpunkter

Husordensreglene handler ofte om dyr, støy og bruk av balkong. Etter § 5-11 fjerde ledd kan brukeren av boligen holde dyr, selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, dersom gode grunner taler for det og dyrehold ikke er til ulempe for de andre. Det gjelder uttrykkelig brukeren av boligen, og dermed også leietakeren.

Bruken av boligen er dessuten begrenset. Etter § 5-11 tredje ledd kan ikke andelseieren uten samtykke fra styret bruke boligen til annet enn boligformål. Det betyr at leietakeren ikke uten videre kan drive virksomhet fra leiligheten. Skriver du i leiekontrakten at boligen kun skal brukes som bolig, bygger du på samme linje som loven.

Har leietakeren spørsmål om hva som gjelder, bør han kunne spørre deg, og du kan spørre styret. Det er ofte enklere å avklare på forhånd enn å ta konflikten etterpå.

Kort oppsummert

• Husordensreglene gjelder for alle som bruker eiendommen, også leietakeren din i borettslaget.
• Du er fortsatt ansvarlig overfor laget, jf. § 5-8.
• Gi leietakeren vedtekter og husordensregler, og skriv inn plikten i leiekontrakten.
• Alvorlige brudd kan føre til krav om fravikelse av leietakeren og i ytterste fall pålegg om å selge andelen.