Leietakeren har betalt husleie til den gamle eieren etter salget

Betaling i god tro til den gamle eieren

Husleieloven har ingen regel om hvor leietakeren skal betale i tiden rett etter et salg. Loven sier i § 8-6 at utleieren ved eierskifte kan overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til erververen. Hva som skjer med betalingene før leietakeren får vite om det, er ikke nevnt.

Loven har ingen uttrykkelig regel om dette. Det er likevel rimelig at en leietaker som ikke har fått beskjed om eierskiftet, og som betaler til samme konto som før, ikke kommer dårligere ut fordi kravet har skiftet eier. Han har betalt til den han hadde grunn til å tro var utleieren.

Det betyr at en leietaker som betalte husleie til den gamle eieren etter salget uten å ha fått beskjed, normalt kan regne med å ha oppfylt betalingsplikten sin. Det som teller, er at han var i god tro. Var han kjent med salget, er stillingen en annen.

Hva selgeren og kjøperen gjør opp seg imellom

Spørsmålet om hvem som har rett til pengene, skal løses mellom selger og kjøper. Etter avhendingslova § 2-5 har selgeren retten til det eiendommen gir av avkastning til kjøperen overtar bruken. Fra overtakelsen er det kjøperen som har retten til leien.

Mottar den gamle eieren husleie etter overtakelsen, har han penger som tilhører kjøperen. Han må betale dem videre. Kontrakten mellom partene regulerer ofte dette, for eksempel at leien fordeles dag for dag i overtakelsesmåneden. Står det ikke noe om det, er en fordeling etter antall dager den naturlige løsningen.

Kjøperen holder seg altså til selgeren, ikke til leietakeren. Betaler ikke selgeren, kan kjøperen kreve pengene med forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven § 2, som begynner å løpe fra forfallsdagen når den er fastsatt på forhånd.

Etter at leietakeren har fått beskjed

Fra leietakeren har fått beskjed om eierskiftet og om hvor han skal betale, endrer situasjonen seg. Da vet han hvem som har rett til leien, og betaler han fortsatt til den gamle eieren, kan han risikere å måtte betale en gang til. Beskjeden bør være skriftlig og komme fra noen leietakeren har grunn til å stole på.

Slik går leietakeren fram:

1. Be om skriftlig beskjed fra den nye eieren eller megleren med navn, kontonummer og dato for overtakelsen.
2. Kontroller kontonummeret mot det som står i kontrakten eller i meglerens oppgjørspapirer. Falske kontonumre brukes i svindel ved eierskifter.
3. Betal til den nye eieren fra og med første forfall etter at du fikk beskjed.
4. Gi den gamle eieren og den nye eieren beskjed om hva du betalte, til hvem og når.

Husk også depositumet. Det står på en konto i leierens navn, og kontoen følger ikke automatisk med eieren. Reglene om utbetaling står i husleieloven § 3-5.

Når den gamle eieren ikke betaler videre

Noen ganger blir pengene hos den gamle eieren. Da er det kjøperen som har et krav mot selgeren, ikke mot leietakeren. Leietakeren bør likevel ikke gjemme seg bort. Han bør bekrefte hva han har betalt, med kontoutskrift, og la den nye eieren se det.

Kjøperen kan sende selgeren et skriftlig krav med frist. Kjøperen kan ikke kreve at leietakeren, som har betalt i god tro, betaler på nytt.

Kort oppsummert

• En leietaker som har betalt husleie til gammel eier etter salget uten å ha fått beskjed, har normalt betalt gyldig.
• Husleieloven har ingen egen regel om dette, men en som betaler i god tro skal ikke komme dårligere ut.
• Fra overtakelsen har kjøperen rett til husleien, og selgeren må betale videre det han har mottatt.
• Etter å ha fått beskjed om ny eier og kontonummer må leietakeren betale dit, og kontrollere at beskjeden er ekte.
• Kjøperen krever pengene fra selgeren og kan kreve forsinkelsesrente, ikke fra leietakeren som betalte i god tro.