Leietaker har satt opp en skillevegg uten å spørre: må han fjerne den?

Når leietaker har satt opp en vegg uten lov: kan utleier kreve den fjernet?

Husrommet skal ved leieforholdets slutt være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. En skillevegg er verken slit eller elde.

Utleier kan ikke i noe tilfelle kreve husrommet satt tilbake dersom det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Å rive en lett gipsvegg er normalt ikke uforholdsmessig. Er veggen derimot festet slik at gulv, tak eller strømføring blir ødelagt ved riving, kan situasjonen være en annen.

Når tilbakeføring ikke kan kreves, kan utleier kreve erstattet den verdireduksjon endringen har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre. Verdireduksjonen er ikke det samme som byggekostnaden. Den er forskjellen mellom hva boligen er verdt med og uten veggen, slik at en vegg som gjør boligen vanskeligere å leie ut, kan gi et høyt krav.

Hva hvis veggen blir stående?

Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Loven sier ikke at en skillevegg er fast inventar. Spørsmålet er hvor integrert veggen er. En vegg som er bygd inn og ikke kan tas ned uten å ødelegge, kan komme inn under regelen. Da får utleier den, men kan også kreve erstatning etter regelen om verdireduksjon hvis den gjør boligen mindre verdt.

Har utleier godkjent veggen, enten i kontrakten eller senere, er stillingen en annen. Da kan utleier ikke uten særlig avtale kreve den revet. Godkjenningen bør være skriftlig. Er den muntlig, kan utleier og leier mene noe ulikt om hva som ble sagt, og leieren må kunne dokumentere det.

Hva utleier kan gjøre mens leieren fortsatt bor der

Ønsker utleieren å få veggen fjernet før utflytting, finnes ingen egen regel om retting i leietiden. Utleieren kan be om det og gi en skriftlig advarsel. Utleieren har rett til å komme på tilsyn etter melding i rimelig tid (§ 5-6), og kan på den måten se hva som er bygd.

Heving etter § 9-9 forutsetter vesentlig mislighold, og for en skillevegg vil det som regel være bokstav b eller e. Bokstav b krever at leieren tross skriftlig advarsel fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren eller eiendommen. Noe slikt kan bli aktuelt hvis veggen svekker boligens sikkerhet eller bruk, og leieren nekter å gjøre noe.

Det er også lurt å avtale hvem som gjør jobben. Leieren kan ofte rive veggen selv før utflytting, og det er normalt billigere enn å få en håndverker inn. Utleier bør da si hva som forventes: at hull i gulv og tak tettes og at maling og lister settes tilbake. Fordi tilbakeleveringen er sluttpunktet i § 10-2, bør avtalen om dette gjøres skriftlig før leieren flytter.

Kort oppsummert

• Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer i husrommet (§ 5-4 annet ledd), og må i tillegg behandle husrommet aktsomt og i samsvar med avtalen.
• Ved utflytting skal boligen være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra slit og elde.
• Har leietaker satt opp en skillevegg uten å spørre, kan utleier kreve veggen fjernet hvis det ikke blir uforholdsmessig dyrt.
• Kan veggen ikke fjernes uten uforholdsmessige omkostninger, kan utleier kreve erstatning for verdireduksjonen.
• Har utleier godkjent veggen, kan utleier ikke uten særlig avtale kreve den fjernet.