Leietaker har ødelagt for mer enn depositumet: hva nå?
Er skadene større enn depositumet, kan du som utleier kreve resten direkte av leietaker, for depositumet er en sikkerhet og ikke et tak på ansvaret. Du må dokumentere skaden og kostnadene og kreve dem innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget dem. Blir dere ikke enige, må tvisten om bolig først behandles av Husleietvistutvalget, ikke forliksrådet. Når du har en avgjørelse som er tvangskraftig, kan namsmannen inndrive beløpet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skader som er større enn depositumet: depositumet er ikke et tak
Depositumet er en sikkerhet. Husleieloven § 3-5 sier at leieren kan pålegges å deponere inntil seks måneders leie til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav fra leieavtalen. Beløpet begrenser hvor mye du kan sikre deg på forhånd. Det begrenser ikke hvor mye leietakeren kan bli ansvarlig for. Er skaden større enn depositumet, kan resten kreves direkte av leietakeren.
Kravet har grunnlag i § 10-3. Er husrommet i dårligere stand enn avtalt eller enn § 10-2 krever, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Utleieren kan også kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og i alle tilfeller når misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. For utmålingen gjelder § 2-14 første, femte og sjette ledd tilsvarende.
Krev kostnadene innen rimelig tid
Paragraf 10-3 annet ledd har en tidsregel som er lett å overse. Kravet om dekning av utbedringskostnader må fremsettes innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen. Reglene sier ikke hvor mange dager det er, og det avhenger av hva som kunne oppdages ved en normal gjennomgang. Har leietakeren opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder ikke tidsregelen.
I praksis betyr dette at du bør gå gjennom boligen med leietakeren eller kort tid etter utflytting, ta bilder og skrive ned hva som er galt. Hvordan en slik gjennomgang foregår, står i hva skjer ved en utflyttingsbefaring. Send et skriftlig krav raskt etter at du har fått kostnadene.
Slik dokumenterer du kravet
Kravet må kunne etterprøves. Samle:
- bilder og eventuelt en taksrapport som viser skaden
- tilstanden da leietakeren flyttet inn, så langt du har dokumentasjon på det
- tilbud eller faktura fra håndverker med timer og materialer
- korrespondansen med leietakeren om skaden
Du kan bare kreve det som er nødvendig. Skiftes et helt gulv fordi ett bord er skadet, kan leietakeren hevde at utbedringen gikk lenger enn skaden. Skiftes et gammelt og slitt gulv, kan hun hevde at du får et bedre gulv enn du hadde. Har du fått utbetalt penger fra din egen forsikring, kan du ikke kreve det samme beløpet en gang til fra leietakeren.
Hvordan du får utbetalt depositumet og kravet utover
Mens leieforholdet varer, kan ingen disponere over depositumet alene. Etter leieforholdets opphør utbetales det ved samtykke fra den andre parten eller etter rettskraftig dom eller en avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom (§ 3-5). Bare for skyldig leie finnes en forenklet vei hos banken, forutsatt skriftlig avtale om at leien godskrives en annen konto i samme bank. Skader må derfor avtales skriftlig eller avgjøres.
Du kan be leietakeren samtykke til at depositumet går til skaden, og kreve resten. Er hun uenig, må tvisten avgjøres. For tvister om leie av bolig er veien at Husleietvistutvalget behandler saken først. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig, og tingretten får saken først etter utvalget (§ 12-5 fjerde ledd). Avgjørelsen fra Husleietvistutvalget kan være tvangsgrunnlag, og hva som skal til for at den får tvangskraft, står i HTU-vedtakets kraft.
Har du først et tvangsgrunnlag og leietakeren ikke betaler frivillig, er neste steg å be namsmannen om utlegg. Se fullbyrde HTU-vedtak.
Njål og Linn
Linn flytter ut av leiligheten til Njål etter to år. Ved gjennomgangen finner Njål en røykskadet vegg etter at Linn har latt en stekepanne stå på, en ødelagt dør og en skadet kjøkkenbenk. Han innhenter tilbud: maling og sparkling koster 13 000 kroner, døren 9 000 kroner og benken 52 000 kroner. Til sammen er det 74 000 kroner. Leien var 12 000 kroner, og depositumet 36 000 kroner.
Njål sender kravet skriftlig to dager etter gjennomgangen, med bilder og tilbud. Linn godtar å betale for døren og veggen, 22 000 kroner, men mener benken var gammel og slitt da hun flyttet inn. Hun samtykker i at depositumet på 36 000 kroner går til de 22 000 kronene hun har godtatt, og at resten av depositumet, 14 000 kroner, regnes mot benken.
Det gjenstår da 38 000 kroner om benken, som Linn bestrider. Njål kan sende saken til Husleietvistutvalget. Der vurderes alderen på benken, hva utbedringen faktisk krever og om han har dokumentert tilstanden ved innflytting. Får han medhold i hele beløpet, kan han kreve resten, 38 000 kroner, direkte av Linn. Får han bare delvis medhold, reduseres det tilsvarende.
Foreldelse
Kravet foreldes etter den alminnelige fristen på tre år (foreldelsesloven § 2). Det er likevel ikke lurt å vente. Kravet om utbedringskostnader må settes frem innen rimelig tid, og bevis går tapt etter hvert som boligen leies ut på nytt.
Kort oppsummert
- Er skadene større enn depositumet, kan utleier kreve resten direkte av leietaker. Depositumet er en sikkerhet, ikke et tak.
- Kravet om dekning av utbedringskostnader må settes frem innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget mangelen (§ 10-3).
- Depositumet utbetales etter utflytting ved samtykke eller avgjørelse. Er leietakeren uenig, går saken til Husleietvistutvalget, ikke forliksrådet.
- Dokumenter skaden med bilder, tilbud og faktura, og krev bare nødvendige utgifter.
- Kravet foreldes etter tre år.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.