Leietaker meldte ikke fra om lekkasjen: må han betale for følgeskadene?

Hva leieren er pliktig til å melde

Oppdager leieren en skade på husrommet som må utbedres uten opphold, skal leieren straks sende melding til utleieren. Andre skader skal meldes innen rimelig tid (§ 5-5). En lekkasje er normalt den første typen, fordi vann kan gjøre ny skade for hver time det får renne.

Skillet mellom «straks» og «rimelig tid» avhenger av hva skaden er. Et rørbrudd eller en lekkasje som øker for hver time, må meldes samme dag. En sprukket flis eller en misfarging som ikke vokser, kan meldes noen dager senere. Loven oppgir ingen fast frist, så vurderingen gjøres ut fra hvor fort skaden kan utvikle seg.

Plikten starter når leieren oppdager skaden. Har vannet rent inne i veggen i månedsvis uten at noen kunne se eller merke det, er det ikke leieren som har brutt meldeplikten. Plikten gjelder det leieren faktisk la merke til, for eksempel en fuktflekk i taket, en vannpytt under kjøkkenskapet eller en lukt av muggen fukt.

Loven sier ikke at meldingen må være skriftlig. Det er likevel en fordel for begge parter at den er det, for da er det enkelt å vise når utleier fikk vite om det.

Når leieren blir erstatningsansvarlig

Utleier kan kreve erstatning for tap som skyldes at leieren ikke oppfyller sine plikter etter §§ 5-1 til 5-6, og meldeplikten står i § 5-5. Etter § 5-8 gjelder det ikke så langt leieren godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller overvunnet følgene av. En leietaker som lå på sykehus da lekkasjen oppsto, kan komme inn under dette.

Utleier kan imidlertid alltid kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Å se en lekkasje og ikke si fra er en forsømmelse. Det gjelder også om leieren forsøker å tørke opp selv i stedet for å varsle, for utleier mister da muligheten til å stoppe vannet og tilkalle rørlegger. Tap som følge av skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap.

Når leietaker ikke meldte fra om lekkasjen: hvor mye skal betales?

Erstatningen skal svare til utleierens økonomiske tap. Den dekker bare det som er en følge av at leieren ventet. Hadde lekkasjen forårsaket en skade uansett, og utleier hadde måttet betale for den også ved rask melding, er det ikke leieren som skal betale for den første delen.

I tillegg kommer utleiers egen plikt til å begrense tapet. Forsømmer en part å begrense tapet gjennom rimelige tiltak, må parten bære den tilsvarende delen. Regelen står i § 2-14, og § 5-8 viser til den. Utleier kan ikke vente med å handle etter at han er varslet.

Leieren kan også forsvare seg med at en tidligere melding ikke ville endret noe. Var det slik at rørleggeren uansett ikke kunne komme før uken etter, er skaden i mellomtiden ikke forårsaket av ventetiden hos leieren. Det er imidlertid utleieren som må kunne vise tapet, og leieren som må kunne vise at tapet ville oppstått uansett.

Til slutt kan erstatningsansvaret settes ned hvis det vil virke urimelig, ut fra størrelsen på tapet i forhold til det som vanligvis oppstår i slike tilfeller og forholdene ellers.

Hvordan utleier bør dokumentere kravet

Utleier må kunne vise når leieren oppdaget skaden, når utleier fikk melding, og hva som skjedde i mellomtiden. Tidspunktet kan komme fram av meldinger, bilder med dato, håndverkerens rapport og samtaler med naboer. Rapport fra rørlegger eller skadetakstmann som sier hvor stor del av skaden som kom etter et visst tidspunkt, er det mest verdifulle beviset.

Utleier bør også kunne vise at han selv handlet raskt etter å ha fått vite om lekkasjen. Se Utleiers tapsbegrensning for hvordan den plikten virker.

Kort oppsummert

• Leieren skal straks melde skade som må utbedres uten opphold, og andre skader innen rimelig tid (§ 5-5).
• Plikten starter når leieren oppdager skaden, ikke fra skaden begynner.
• Leieren kan bli erstatningsansvarlig etter § 5-8 når meldingen uteblir, hvis det skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side.
• Erstatningen dekker bare det som skyldes den sene meldingen, og kan settes ned hvis det er urimelig.
• Når leietaker ikke meldte fra om lekkasjen, må utleier dokumentere når skaden ble oppdaget og hva som ble ekstra skadet.