Leier du ut mer enn halve boligen? Da blir hele leien skattepliktig
Leier du ut mer enn halve boligen og bruker mindre enn halvparten selv, regnet etter utleieverdi, er det ikke lenger skattefrihet for leieinntekten. Overstiger leien 20 000 kroner i inntektsåret, er hele beløpet skattepliktig, ikke bare det som ligger over grensen. Til gjengjeld kan du trekke fra kostnadene du har for utleien. Nettoinntekten skattlegges som alminnelig inntekt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som gjør at leien blir skattepliktig
Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig etter hovedregelen i skatteloven § 7-2 første ledd (lovteksten finner du her). Det finnes to unntak. Det første er at leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager og at du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien. Det andre er at hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.
Leier du ut mer enn halve boligen, regnet etter utleieverdien, faller det første unntaket bort. Da er det bare grensen på 20 000 kroner som kan holde leien utenfor skatt.
Hele leien, ikke bare det over 20 000
Grensen på 20 000 kroner er ikke et fribeløp. Den virker som en av/på-bryter. Er leieinntekten 20 000 kroner eller lavere i inntektsåret, er den skattefri. Er den høyere, gjelder ikke unntaket, og hele inntekten blir skattepliktig. Har du leid ut for 24 000 kroner, er det altså 24 000 kroner som er skattepliktige, ikke 4 000.
Det er leieinntekten i inntektsåret som teller, altså kalenderåret. Leier du ut fra 1. november med 8 000 kroner i måneden, har du fått 16 000 kroner i leie dette året og er under grensen for første år. Året etter er du over.
Hva du kan trekke fra når leien er skattepliktig
Blir leien skattepliktig, får du til gjengjeld fradrag for kostnader som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre inntekten (skatteloven § 6-1). I tillegg gir § 6-11 fradrag for vedlikehold og forsikring av hus, men ikke ved skattefri bruk av egen bolig. Utleie som er skattepliktig, regnes ikke som skattefri bruk.
Kostnader du kan trekke fra som hører til utleien, er for eksempel forsikring, vedlikehold, kommunale avgifter og strøm du betaler for leietakeren. Er det bare en del av boligen som er leid ut, kan du bare trekke fra den delen av kostnadene som hører til utleien. Private kostnader til egen bolig gir ikke fradrag. Det samme gjelder kostnader til egen bruk av boligen.
Nettoinntekten, altså leie minus fradragsberettigede kostnader, skattlegges som alminnelig inntekt. Blir kostnadene høyere enn leien, gir underskuddet fradrag i annen inntekt etter reglene i skatteloven § 6-3.
Mats og to studenter
Mats bor i en firerommers leilighet i Trondheim. Han leier ut tre av rommene til to studenter og bruker ett rom selv, pluss deler av stue og kjøkken. Etter en beregning av utleieverdien kommer han til at han selv bruker rundt 35 prosent av verdien. Det er mindre enn halvparten.
Studentene betaler 8 000 kroner i måneden til sammen hele året. Leieinntekten er 96 000 kroner, og siden den er over 20 000 kroner, er hele beløpet skattepliktig.
Han har disse kostnadene knyttet til utleien: 6 000 kroner i forsikring, 5 000 kroner i vedlikehold og 7 000 kroner i andre driftskostnader som hører til den utleide delen. Til sammen er det 18 000 kroner. I skattemeldingen fører han leieinntekt 96 000 kroner og fradrag 18 000 kroner. Nettoinntekten på 78 000 kroner skattlegges som alminnelig inntekt.
Hadde Mats bare leid ut til én student fra 1. november for 5 000 kroner i måneden, ville årets leie vært 10 000 kroner. Da ville han vært under 20 000 kroner og leien ville vært skattefri. I så fall hadde han heller ikke fått fradrag for kostnader til utleien.
Overgang fra skattefri til skattepliktig utleie
Har du tidligere hatt skattefri leie og leien nå blir skattepliktig, gjelder en egen regel i § 7-10. Du får fullt fradrag for vedlikeholdskostnader inntil 10 000 kroner. Fradrag for beløp ut over det reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene. Leies boligen ut i mindre enn halve inntektsåret, gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader i det hele tatt.
Hvordan du kommer under halvparten uten å vite det
Mange oppdager først i skattemeldingen at de har passert grensen. Typiske situasjoner er at du flytter ut av et rom og leier ut mer, at en leietaker bruker en større del av boligen enn dere avtalte, eller at du bruker mindre av boligen selv fordi du reiser mye. Det som teller, er hvordan boligen faktisk brukes og hva de ulike delene ville kostet å leie, ikke hva dere har skrevet i leieavtalen.
Er du i tvil om du ligger over eller under 50 prosent, bør du gjøre utregningen skriftlig. Sammenlign leien for lignende deler av boliger i nærheten. Sammenligner du etter areal alene, kan du regne feil.
Fører du leien som inntekt, må du gjøre det for hele inntektsåret og med alle leiebeløpene du har mottatt. Sjekk også at fradragene du fører, bare gjelder den utleide delen. Oppdager du en feil etter at du har levert, kan du rette den. Les mer om det i svaret om å rette feil i skattemeldingen etter levering.
Kort oppsummert
- Leier du ut mer enn halve boligen og leien er over 20 000 kroner i året, er hele leieinntekten skattepliktig.
- Grensen på 20 000 kroner er ikke et fribeløp. Går du over, blir hele beløpet skattepliktig.
- Når leien er skattepliktig, kan du trekke fra kostnader som hører til utleien.
- Nettoinntekten skattlegges som alminnelig inntekt.
- Går du fra skattefri til skattepliktig utleie, gjelder egne begrensninger for vedlikeholdsfradrag i § 7-10.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.