Er det et leieforhold når jeg bor gratis hos en venn mot å passe huset?
Det kan være et leieforhold, men ikke alltid. Husleieloven forutsetter at du betaler vederlag, men vederlaget kan være arbeid eller tjenester i stedet for penger. Bor du helt uten motytelse, er det et lån av boligen og ikke leie. Å passe huset kan være et vederlag, eller bare en praktisk følge av at du bor der. Det avgjøres etter hva dere i realiteten har avtalt og hvor mye du gjør.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever for at det skal være leie
Husleieloven § 1-1 sier at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Det er to vilkår: du får rett til å bruke et husrom, og du gir noe tilbake for det.
Tredje ledd åpner for at vederlaget ikke trenger å være penger: «Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger.» Det kan være arbeid, tjenester eller andre ytelser som har verdi for den som låner ut.
Dermed er svaret på om du leier hos en venn avhengig av hva du gir og får. Å bo gratis og ikke gjøre noe annet enn å være der er én ting. Å bo der mot at du hver uke steller hagen, vasker og tar vare på dyrene er noe annet.
Bo gratis og passe huset: når er det leieforhold?
Passer du huset på en måte som gir vennen en ytelse han ellers måtte betale for, kan det regnes som vederlag. Det gjelder for eksempel hvis du forplikter deg til gårdsarbeid, snømåking, vedlikehold eller stell av dyr i et avtalt omfang, og dette er noe han ellers ville kjøpt.
Husleieloven sier i § 1-1 andre ledd at loven gjelder selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Det viser at lovgiver har sett for seg bolig som en del av en arbeidsrelasjon. Har du derimot en vanlig jobb et annet sted og bare passer huset i tillegg, er det mer tvilsomt.
Et vilkår som trekker i motsatt retning er at loven ikke gjelder «hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet». Er hovedpoenget at noen skal være i huset for å holde tyver unna eller fyre i ovnen mens eieren er borte, og du i praksis er hans vaktmann, kan avtalen være noe annet enn leie. Grensen er skjønnsmessig, og loven svarer ikke på hvor den går.
Noen tegn som taler for leie:
- arbeidet er avtalt og har et fast omfang
- det erstatter en husleie som ellers ville blitt krevd
- du har tatt over boligen som hjem, med egne eiendeler og nøkkel
- avtalen er ment å vare over tid
Tegn som taler for lån eller oppdrag:
- du er der hovedsakelig for eierens skyld, som vakt
- det du gjør, er små tjenester som ikke har noen avtalt verdi
- avtalen gjelder en kort periode mens eieren er bortreist
Når du bor helt gratis
Gir du ikke noe tilbake, er det ikke leie. Da mangler vederlaget som loven krever. Det kalles gjerne et lån av bolig (en gratis bruksrett). Du har ikke husleielovens vern, og eieren kan i utgangspunktet avslutte ordningen. Hvor raskt og på hvilken måte, avhenger av hva dere har avtalt eller hva som er rimelig i forholdet.
Å betale kun for egne strømutgifter eller en symbolsk sum kan gi et grensetilfelle. Loven angir ingen minstesum, men heller ikke at ethvert beløp er nok. Det vil bero på om ytelsen i realiteten er et vederlag for å bo.
Hva forskjellen betyr i praksis
Er det leie, gjelder husleielovens vern for bolig. Det betyr blant annet at loven ikke kan fravikes til skade for deg, etter husleieloven § 1-2, og at en oppsigelse må følge lovens regler, blant annet kravet om skriftlighet og begrunnelse i husleieloven § 9-7.
Er det et lån eller et oppdrag, har du ikke disse rettighetene. Du er avhengig av det dere har avtalt, og eieren kan ha færre hindre for å be deg flytte.
En muntlig avtale er likevel gyldig. Husleieloven § 1-4 sier at avtale om leie kan gjøres skriftlig eller muntlig, og at den skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det.
Preben passer gården til en venn
Sander har en liten gård med tre hester og et enebolighus, men er bortreist for jobb fire dager i uken. Preben flytter inn i huset, tar seg av hestene hver morgen og kveld og måker snø. Han betaler ingen husleie. Sander forventer at Preben gjør jobben, og de avtalte det ved håndtrykk for et halvt år siden.
Her er arbeidet en motytelse som har en reell verdi og et avtalt omfang. Det er derfor mye som taler for at det er et leieforhold med arbeid som vederlag. Når Sander etter et halvt år ber Preben flytte ut på en uke, kan Preben hevde at husleieloven gjelder og at Sander må følge reglene om oppsigelse.
Sander kan svare at Preben bare passet gården, og at hovedsaken var å få dyrene stelt. Da må det vurderes hva avtalen gikk ut på. Siden Preben bodde i huset som sitt hjem og arbeidet var fast, taler mye for at det er leie.
Slik gjør dere det tydelig
Sett opp noen linjer på papir eller i en melding. Skriv hva du får bruke, hva du skal gjøre og hvor lenge ordningen varer. Skriv også hvor mye varsel dere gir hverandre. Det hindrer at dere er uenige om hva som var avtalt, og gjør det lettere å få avklart om dere har et leieforhold.
Kort oppsummert
- Husleieloven krever vederlag, men vederlaget kan være arbeid eller tjenester.
- Bor du helt gratis uten noen motytelse, er det et lån og ikke et leieforhold.
- Å bo gratis og passe huset kan være leie hvis arbeidet har et avtalt omfang og en reell verdi.
- Er hovedformålet noe annet enn bruksretten, for eksempel vakthold, gjelder ikke loven.
- Skriv ned avtalen, for en muntlig avtale kan også være gyldig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.