Næringsleietaker gikk konkurs: utleiers krav og rett til lokalet

Leietaker konkurs utleier: boet har en frist til å velge, ikke en rett til å utsette i evighet

Går leietakeren konkurs, går ikke leieavtalen automatisk over til bostyreren for evig videreføring uten videre. Boet har en frist til å avgjøre om det vil tre inn i leieforholdet og fortsette å drive butikken videre for boets regning, eller om det vil tre ut og overlate lokalet til Ánte igjen. Velger boet å tre inn, blir husleien som løper fra det tidspunktet et såkalt massekrav, som betyr at kravet skal dekkes fullt ut av boets midler før andre kreditorer får noe som helst utbetalt. Velger boet å tre ut, eller lar fristen løpe uten å svare i det hele tatt, står Ánte fritt til å håndtere lokalet som ved en ordinær oppsigelse fra en leietaker som har sluttet å betale.

Den ubetalte leien fra før konkursen er noe annet enn massekravet

De halvannen månedene interiørbutikken allerede skyldte da konkursen ble åpnet, er et vanlig krav i boet, en såkalt dividendefordring, som betyr at Ánte må stille seg i køen sammen med boets øvrige kreditorer og trolig bare får en brøkdel utbetalt, om noe i det hele tatt til slutt. Det er en helt annen stilling enn massekravet for leie påløpt etter at boet eventuelt valgte å fortsette driften videre. Ánte bør derfor melde begge kravene formelt overfor bostyreren, se hvordan et krav meldes i et konkursbo, selv om utsiktene for den eldste delen av kravet er nokså begrenset i praksis.

Garantien er ofte det eneste som faktisk dekker tapet

Har interiørbutikken stilt depositum eller bankgaranti ved inngåelsen av leieforholdet, se depositum og bankgaranti i næringsleie, er dette normalt Ántes eneste reelle sikkerhet for den delen av kravet som ikke dekkes som massekrav av boet. Har butikkens eier i tillegg stilt en personlig garanti for leien, se personlig garanti for husleien, kan Ánte rette kravet direkte mot vedkommende privat, uavhengig av hva som skjer i selve konkursboet videre. Dette er grunnen til at erfarne utleiere sjelden signerer en næringsleieavtale med et nystiftet selskap uten å kreve en av disse to formene for sikkerhet på forhånd.

Inventaret i lokalet, og hva som skjer med det videre

Interiøret og varelageret som fortsatt står i butikken, tilhører boet, ikke Ánte, selv om det befinner seg i hans eget lokale. Han kan ikke selge det for å dekke sitt eget krav, men han kan og bør avklare raskt med bostyreren når lokalet blir tømt, slik at han ikke sitter med et ubrukelig lokale i månedsvis mens boet avvikler formelt. Så snart lokalet er ryddet og oppgjort, står Ánte fritt til å lyse det ut på nytt, og de tapte månedene med tomt lokale bør inngå i det totale kravet han melder mot boet, selv om utsiktene til dekning i den delen av kravet er begrenset.

Slik unngår du å havne her med neste leietaker

Erfaringen fra interiørbutikken er en påminnelse om at Ánte bør stramme inn rutinene sine for fremtidige leieforhold, ikke bare håndtere denne ene saken godt. En kredittsjekk av selskapet før signering, kombinert med krav om enten depositum, bankgaranti eller personlig garanti fra eieren, koster lite sammenlignet med det Ánte nå risikerer å tape på interiørbutikkens konkurs. For nystiftede selskaper uten egen historikk er det særlig fornuftig å be om en personlig garanti fra eieren i tillegg til et mer moderat kontant depositum, fremfor å stole utelukkende på et selskap uten opparbeidet økonomi bak seg. Slike krav oppleves sjelden som urimelige fra seriøse leietakere, og de aktørene som protesterer høyest mot å stille noen form for sikkerhet i det hele tatt, er ofte nettopp de Ánte burde vært mest forsiktig med å slippe inn i bygget. Interiørbutikken hadde selv motsatt seg bankgaranti da avtalen ble inngått for fire år siden, med henvisning til at det ville binde opp for mye kapital i en oppstartsfase, noe Ánte i ettertid ser var det tydeligste varselet han fikk uten å reagere på det den gangen. For de øvrige leietakerne i bygget har han nå startet en gjennomgang av hvilken sikkerhet hver enkelt faktisk har stilt, slik at han vet nøyaktig hvor eksponert han står dersom flere skulle komme i samme situasjon samtidig.

Kort oppsummert

• Leietaker konkurs utleier møter fra boet en frist til å bestemme om det vil tre inn i leieavtalen eller tre ut av den.
• Leie som løper mens boet fortsetter driften, er et massekrav som dekkes fullt ut, mens eldre, ubetalt leie er en vanlig dividendefordring.
• Depositum, bankgaranti eller en personlig garanti fra eieren er ofte utleiers eneste reelle dekning for tapet konkursen medfører.
• Inventar og varelager i lokalet tilhører boet, ikke utleier, og skal ikke selges eller fjernes av utleier på egen hånd.