Leie i tomannsbolig med utleier som nabo: dette gjelder

Leie i tomannsbolig når utleier er nabo

En tomannsbolig er en bygning med to boenheter, for eksempel en vertikaldelt enebolig eller et hus med overetasje og underetasje. Når utleier selv bor i den ene delen og du leier den andre, er dere naboer med en felles vegg, og kanskje en felles hage eller innkjørsel. Det gjør hverdagen annerledes enn i en utleieblokk, men det gir ikke utleier noen frihet til å fravike det loven garanterer deg.

To regler i husleieloven tar særlig hensyn til hvor tett utleier og leietaker bor. Den ene gjelder minstetid for tidsbestemte avtaler (§ 9-3). Den andre gjelder enkeltrom med adgang til utleiers bolig, og den gjelder ikke når du leier en egen boenhet som i en tomannsbolig.

Minstetid på ett år når utleier bor i samme hus

Hovedregelen er at en tidsbestemt leieavtale for bolig ikke kan være kortere enn tre år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleier bor i samme hus (§ 9-3). I en tomannsbolig kan altså en ettårig avtale være lovlig når utleier bor i den andre halvdelen.

Minstetiden gjelder ikke hvis utleier selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller hvis han har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Da må utleier ha opplyst deg skriftlig om grunnen senest da avtalen ble inngått, og boligen må brukes til det som er oppgitt når leietiden er ute. En avtale som bryter reglene, regnes som tidsubestemt.

Ved utleie av bolig må utleier dessuten ha opplyst skriftlig at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Har utleier glemt det, kan du si opp med tre måneders frist selv om avtalen er tidsbestemt.

Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter at den avtalte leietiden er ute, uten at utleier skriftlig har oppfordret deg til å flytte, går avtalen over til å være tidsubestemt.

Oppsigelse og vern mot utleier som bor ved siden av

Er avtalen tidsubestemt, kan utleier si opp bare dersom han skal bruke boligen selv eller noen i husstanden, riving eller ombygging gjør at husrommet må fravikes, du har misligholdt avtalen, eller det foreligger en annen saklig grunn (§ 9-5). Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om at du kan protestere innen én måned.

Oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-6). Den korte fristen på én måned, og unntaket fra kravet om saklig grunn, gjelder bare når du leier et enkelt beboelsesrom og har adgang til en annens bolig. Har du egen inngang, eget kjøkken og eget bad i din halvdel, er det en egen bolig, og da gjelder hovedreglene. Bor du i en hybel med adgang til utleiers kjøkken, kan det være annerledes. Det er forklart i kortere oppsigelsesvern i utleiers hjem.

Ro og orden når utleier er nabo

Er ikke annet avtalt, plikter utleier å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen (§ 5-2). Det gjelder også ham selv. Selv om han bor ved siden av, kan han ikke holde fest til langt på natt hver helg og samtidig kreve ro fra deg. Du plikter på din side å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har satt for å sikre god husorden.

Utleier kan altså sette regler, men de må være vanlige og rimelige. Kontrakten bør si noe konkret om det som er felles: hvem som bruker hagen og når, hvor du kan parkere, hvem som tar snømåking, og hvordan dere deler vaskerom hvis det er felles. I en tomannsbolig oppstår det små konflikter raskere enn i en utleieblokk, og skriftlige avtaler gjør det lettere å løse dem.

Slik sikrer du deg som leietaker

Les kontrakten og se etter tre ting: om det står at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, hvilken tid den løper, og om det er oppgitt en grunn for tidsavgrensningen. Sjekk også at depositumet ikke er høyere enn seks måneders leie og står på en konto i ditt navn. Avtal hva som gjelder om felles områder. Se også hybel hos utleier: rettighetene som er annerledes for hvordan reglene slår ut for ulike boformer. Reglene om minstetid står i husleieloven § 9-3, og om ro og orden i husleieloven § 5-2.

Kort oppsummert

• Bor utleier som nabo i den andre halvdelen av tomannsboligen, kan minstetiden for en tidsbestemt avtale være ett år i stedet for tre (§ 9-3).
• Utleier må ha opplyst skriftlig at en tidsbestemt avtale ikke kan sies opp i leietiden.
• Oppsigelse fra utleier krever saklig grunn, skriftlig begrunnelse og opplysning om protestretten.
• Den korte fristen på én måned gjelder bare enkeltrom med adgang til utleiers bolig, ikke en egen boenhet.
• Utleier skal opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, og du skal følge vanlige ordensregler.