Leie sammen i kollektiv: kontrakt, ansvar og utflytting

Velg riktig type kontrakt fra starten

Det finnes to hovedmodeller. Den første er én felles leiekontrakt som alle beboerne skriver under på. Den andre er at hver beboer har sin egen kontrakt for sitt rom, med tilgang til kjøkken og bad. En tredje variant er at én person leier hele boligen og fremleier rom til de andre.

Hva som passer, avhenger av hva dere ønsker. En felles kontrakt gir utleier trygghet og er lett å få til. Egne kontrakter gir hver enkelt mer frihet. Dere kan lese mer om forskjellene i guiden om å velge kontrakt per rom eller felles kontrakt. For resten av denne guiden tar vi utgangspunkt i at dere har en felles kontrakt, fordi det er der de fleste spørsmålene oppstår.

Hva kontrakten bør si

En leiekontrakt for bolig bør inneholde det loven krever, som avtalt leie, leieperiode og depositum, og dere bør i tillegg sjekke noen punkter som gjelder kollektiv særskilt.

Skriv ned hvem som er leietakere. Står alle navnene i avtalen, er alle parter. Bor noen i kollektivet uten å stå i kontrakten, har de ingen egen avtale med utleier.

Se på leieperioden. Er avtalen tidsubestemt, kan leietaker si opp, jf. husleieloven § 9-4, og fristen er normalt tre måneder til utgangen av en kalendermåned etter § 9-6. Er den tidsbestemt, opphører den ved utløpet uten oppsigelse, og den kan som hovedregel ikke sies opp i leietiden, jf. § 9-2. Tidsbestemte boligavtaler må normalt være på minst tre år, jf. § 9-3.

Skriv også ned hvordan depositumet er ordnet. Er det ett felles depositum, bør dere vite hvem som betalte hva og hvordan det fordeles når noen flytter.

Hvem hefter for leien?

Loven har ingen egen regel om at flere leietakere i kollektiv hefter for hverandre. Det følger av avtalen og alminnelig avtalerett. Står flere på samme kontrakt og kontrakten ikke sier noe annet, tolkes det normalt slik at hver av dere kan bli krevd for hele leien. Det kalles solidaransvar.

For deg betyr det at utleier ikke trenger å dele regningen. Slutter en av dere å betale, kan han kreve hele beløpet fra den av dere han velger. Den som har betalt mer enn sin andel, kan som regel kreve de andre for resten. Men det er du som må innkreve pengene, og det er ikke sikkert at den som sluttet å betale, har noe å betale med.

Det samme gjelder skader utover vanlig bruk. Utleier kan som utgangspunkt kreve erstatning fra de som står på kontrakten.

Lag en avtale dere imellom

En internavtale regulerer det utleier ikke bryr seg om: hvem som betaler hva, hvordan strøm og internett deles, hvem som har ansvar for fellesarealene, og hva som skjer når noen flytter. Den trenger ikke være lang. Én til to sider er nok.

Ta med hvordan husleien fordeles hvis rommene er ulike store, hvem som er kontaktperson overfor utleier, hvordan nye beboere tas inn, og hvor lenge en som vil flytte må fortsette å betale. Avtal også hva som skjer med depositumet.

Avtalen binder bare dere. Utleier kan fortsatt kreve hele leien fra den han vil. Men den gir dere noe å vise til hvis dere blir uenige, og den gjør det lettere å kreve penger tilbake fra en som ikke har betalt sin andel.

Slik går en utflytting fra kollektivet til

Én leietaker kan normalt ikke trekke seg ut av en felles kontrakt alene. Kontrakten er mellom utleier og alle leietakerne, så oppsigelse av hele leieforholdet krever at alle står bak, med mindre noe annet er avtalt. Se artikkelen om hva som skjer når en vil si opp i kollektivet.

Den som vil ut, har tre veier. Skaff en erstatter som utleier godkjenner, slik at nykommeren overtar kontrakten eller en ny avtale lages. Avtal med utleier og de andre at en leietaker slipper ut. Eller flytt fysisk ut, men fortsett å betale og være ansvarlig til avtalen utløper eller blir endret.

Det siste er den vanligste løsningen og den minst gunstige. Dere kan ordne den bedre ved å bli enige tidlig og få det skriftlig. En flyttende beboer som har funnet erstatter, er som regel velkommen hos de andre. Utleier bør godkjenne erstatteren skriftlig.

Kort oppsummert

• Når dere leier sammen i kollektiv, bør dere velge kontraktstype bevisst: én felles kontrakt eller en kontrakt per rom.
• Står flere på samme kontrakt, kan utleier normalt kreve hele leien fra hver enkelt av dere.
• En internavtale mellom beboerne regulerer fordelingen av kostnader og hva som skjer ved utflytting.
• Én leietaker kan ikke uten videre gå ut av en felles kontrakt, så utflytting må avtales med utleier og de andre.