Er en lånt leilighet fra foreldrene et leieforhold?

Hva som gjør en lånt leilighet fra foreldrene til leie

Utgangspunktet står i husleieloven § 1-1: loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Er det ingen motytelse, er det ikke leie. Tredje ledd sier at vederlaget kan være noe annet enn penger.

At utleier er mor eller far, endrer ikke dette. Loven gjør ikke unntak for slektninger. Betaler du husleie til foreldrene dine, er det leie. Det er også leie om dere ikke har skrevet kontrakt. Etter husleieloven § 1-4 kan avtaler om leie av husrom gjøres muntlig, og hver av partene kan kreve at de settes opp skriftlig.

Det er altså ikke slektskapet som avgjør, men om det er en betaling for å bo der. En familierelasjon gjør det bare vanskeligere å vite hva som faktisk ble avtalt, siden mye er sagt uten tanke på at det skulle bli et rettsspørsmål.

Bor du helt gratis, er det et lån

Bor du i leiligheten uten å betale husleie og uten å gi noe annet i bytte, mangler vederlaget. Da er det et lån av boligen. Husleieloven gjelder ikke, og du har ikke de rettighetene en leietaker har.

I praksis betyr det at foreldrene i utgangspunktet kan avslutte ordningen når de vil. Hva som er rimelig varsel, avhenger av hva dere har sagt eller antydet, og av hvor lenge du har bodd der og hvor avhengig du er. Loven gir ingen fast frist for lån, og de lovfestede reglene om oppsigelse i husleieloven gjelder ikke.

Nå er ikke hver betaling nok til å gjøre det til leie. Dekker du bare strøm og fellesutgifter som du selv bruker, kan det være at du betaler for dine egne utgifter og ikke for å bo. Dekker du derimot beløp som foreldrene ellers ville hatt som utgift, som kommunale avgifter og felleskostnader for leiligheten, nærmer det seg et vederlag. Her finnes det ingen fast tommelfingerregel i loven, og saken må vurderes ut fra hvordan ordningen fungerer.

Betaler du lite, er det fortsatt leie

Mange unge betaler en lav husleie til foreldrene som «venneprisen». Loven kommer ikke inn på hva som er riktig pris i dette spørsmålet. Det som teller for om husleieloven gjelder, er at det betales vederlag for å bo, ikke at beløpet er markedspris.

Det finnes en egen regel om urimelig høy leie, i husleieloven § 4-1, som hindrer at leien er urimelig i forhold til det som er vanlig. Den beskytter mot for høy leie og bryr seg ikke om at den er lav.

Det betyr at lav leie ikke tar vekk leieforholdet, men gir deg et leieforhold med vern. Foreldrene må da følge reglene hvis de vil si opp. For bolig er det krav om skriftlig og begrunnet oppsigelse, noe som står i husleieloven § 9-7.

Hva som skjer hvis foreldrene selger eller dør

Disse hendelsene er ofte grunnen til at spørsmålet dukker opp. Selger foreldrene leiligheten, må du som lånetaker regne med å flytte, siden du ikke har et leieforhold. Er det leie, er det et annet utgangspunkt, og du bør få avklart med kjøperen hva som gjelder. Dør en forelder, er det dødsboet og arvingene som tar over rådigheten over leiligheten. Hva det betyr for deg, avhenger igjen av om det er lån eller leie.

Derfor kan det lønne seg å få avklart status mens alle fortsatt er enige.

Slik unngår dere konflikt

Skriv en kort avtale selv om dere er i familie. Slike ordninger går ofte godt i mange år, og det er først når noe skjer, som et salg, en skilsmisse eller en arv, at ulike oppfatninger kommer frem. Si om dere regner det som lån eller leie, hva som betales, og hvor mye varsel hver av dere gir. Har du betalt noe, ta vare på kvitteringene eller bankutskriftene.

Kort oppsummert

• Bor du gratis i foreldrenes leilighet uten motytelse, er det ikke leie, og husleielovens vern gjelder ikke.
• Betaler du husleie, er det et leieforhold, også om leien er lav og avtalen muntlig.
• Slektskap fører ikke til unntak fra loven. Spørsmålet er om det betales vederlag for å bo.
• Å bare dekke egne strømutgifter er et grensetilfelle som må vurderes konkret.
• En lånt leilighet fra foreldrene kan avsluttes uten lovens oppsigelsesregler, så avtal et varsel skriftlig.