Hvor lang frist får jeg til å selge etter pålegg om salg?
Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder i et sameie med eierseksjoner, regnet fra du har mottatt pålegget om salg. I borettslag er minstefristen tre måneder fra pålegget er mottatt. Fristen er et minstekrav, så laget eller sameiet kan gi mer tid. Selger du ikke innen fristen, kan boligen kreves solgt ved tvangssalg. Pålegget må selv opplyse om fristen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Frist etter pålegg om salg: seksjon og borettslag
Etter eierseksjonsloven § 38 skal pålegget være skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en fastsatt frist. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
I borettslag er det tilsvarende regelen i borettslagsloven § 5-22. Der skal fristen ikke settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. Forskjellen har betydning hvis du ikke er sikker på hvilken lov du er omfattet av. Bor du i en leilighet som er eid som andel i et borettslag, gjelder tre måneder. Eier du en seksjon i et sameie, gjelder seks.
Begge er minstekrav. Loven hindrer ikke at laget eller sameiet setter en lengre frist, men den pålegger dem det heller ikke.
Hvordan fristen regnes
Fristen løper fra pålegget er mottatt, ikke fra datoen på brevet. Har brevet datoen 12. mars, men kommer i posten 14. mars, er det 14. mars som teller. Seks måneder fra 14. mars gir 14. september som tidligste dag styret kan gå videre.
Fordi det er mottakelsen som teller, lønner det seg å notere dato og hvordan du fikk pålegget, enten du fikk det i posten, i en e-post eller levert på døra. Skulle det senere bli uenighet om når fristen begynte, har du noe å vise til.
Pålegget må selv opplyse om fristen. Det er et krav at pålegget sier hva som skjer hvis det ikke følges innen en fastsatt frist. Står det ingen frist i brevet, mangler en viktig del av pålegget.
Er fristen for kort?
En frist på for eksempel to måneder i et sameie er i strid med loven. Skriv til styret og be om at fristen rettes, og ta det opp som innvending hvis saken går videre til tvangssalg. Det samme gjelder en frist på to måneder i borettslag, siden minstekravet der er tre.
Hva du kan gjøre i fristen
Du kan selge boligen selv. Du kan bruke megler, bestemme prisen sammen med megleren og velge kjøperen blant bud. Salget følger vanlige regler, så eventuelle krav i vedtektene til nye eiere og forkjøpsrett i borettslag gjelder som ellers. Det er en fordel å starte tidlig, siden salgsprosessen tar tid.
Du kan også be om mer tid. Styret er ikke forpliktet til å gi den, men loven stopper ikke styret fra å forlenge. Har du en kjøper på trappene og trenger noen uker til overtakelse, kan en skriftlig avtale om utsettelse være til hjelp.
Til slutt kan du bruke tiden til å vurdere om pålegget er gyldig. Var advarselen skriftlig og med det innholdet loven krever? Er misligholdet vesentlig? Svarene kan bli viktige hvis saken ender i tvangssalg.
Hva skjer når fristen er ute?
Er pålegget ikke fulgt innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene. Det skjer ikke automatisk. Sameiet må selv begjære tvangssalg. Du kan da innen fristen i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 reise innvendinger. Er de ikke klart grunnløse, tas begjæringen ikke til følge uten at saken er behandlet i et vanlig søksmål.
Bestemmelsen om minste bud, som ellers verner mot salg til svært lav pris, gjelder ikke ved tvangssalg etter pålegg om salg. I et borettslag kan laget kjøpe andelen selv ved tvangssalget, jf. borettslagsloven § 4-9.
Erstatningsbolig: en frist du ikke bør overse
Når begjæringen om tvangssalg er forkynt, får du som regel en måned til å uttale deg. Kan salget føre til at du mister retten til nødvendig bolig for deg og familien, skal du ifølge tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 gjøres oppmerksom på reglene i dekningsloven § 2-10. Et krav om erstatningsbolig må settes frem innen den samme fristen. Hører du hjemme i den gruppen, bør du være kjent med fristen når begjæringen kommer. Fristen etter selve pålegget og fristen etter forkynnelsen er to ulike frister, og de løper hver for seg.
Rasmus og Fatima
Rasmus eier en seksjon i et sameie. Pålegget om salg er datert 12. mars og kommer til ham 14. mars. Fristen i brevet er 14. september. Det er seks måneder, og dermed lovlig. Han legger boligen ut til salg i mai, får tre bud og selger i juli. Pålegget er etterkommet, og det blir ikke tvangssalg.
Fatima eier en andel i et borettslag. Pålegget kommer til henne 20. oktober. Minstefristen er tre måneder, så tidligste dag for videre skritt er 20. januar. Laget velger likevel å gi henne frist til 1. mars, fordi hun er i ferd med å flytte ut av landet. Det kan laget gjøre, siden loven bare setter et minimum.
Kort oppsummert
- Frist etter pålegg om salg for en seksjon i sameie skal ikke være kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
- I borettslag er minstefristen tre måneder fra pålegget er mottatt.
- Fristen er et minimum, og laget eller sameiet kan gi lengre tid.
- Du kan selge selv innen fristen. Gjør du ikke det, kan boligen kreves tvangssolgt.
- Er fristen kortere enn loven tillater, bør du reise innvending skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.