Slik lager styret budsjett for felleskostnadene

Hva som regnes som felleskostnader

I et sameie er felleskostnader de kostnadene med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (eierseksjonsloven § 29). I et borettslag betaler andelseierne sin del av lagets utgifter gjennom felleskostnadene, blant annet renter og avdrag på fellesgjeld. Budsjettet må derfor starte med alt som laget faktisk skal betale i løpet av året.

Ikke alle utgifter er felleskostnader. Det som knytter seg til den enkelte bruksenhet, som strøm inne i boligen eller internett i leiligheten, betaler eieren selv og skal ikke inn i budsjettet. Hverken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har regler om hvordan budsjettet skal settes opp. Loven gir styret oppgaven med å fastsette beløpet hver betaler, og i sameier kan årsmøtet gjøre det selv. Selve metoden er opp til styret.

Slik kartlegger styret utgiftene

Det enkleste utgangspunktet er fjorårets regnskap. Gå gjennom hver kostnadslinje og spør om prisen er endret og om noe nytt har kommet til. Faste poster er forsikring, kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon, strøm til fellesarealer, forretningsfører, revisor, vaktmester og renhold. Har laget fellesgjeld, kommer renter og avdrag i tillegg, og renten kan endre seg i løpet av året.

Deretter kommer vedlikeholdet. En vedlikeholdsplan, gjerne for fem til ti år, viser hva som skal gjøres og omtrent når. Styret tar med årets del av planen og sjekker om noe er blitt akutt etter en befaring. Husk at lånerenter bør vurderes mot det bankene har varslet, og at forsikringspremien kan endre seg ved fornyelsen. Be om tilbud i god tid før budsjettet skal vedtas, ikke etterpå.

Til slutt kommer utgifter som følger av vedtak på generalforsamlingen eller årsmøtet.

Slik fordeles summen

Når totalen er klar, må den deles. I et borettslag skal felleskostnadene fordeles ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Fordelingen skal justeres hvis endringer i boligene eller eiendommen fører til en vesentlig endring av verdiforholdene. Når særlige grunner taler for det, deles visse kostnader etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk (borettslagsloven § 5-19).

I et sameie deles kostnadene etter sameiebrøken. Er det særlige grunner, kan de fordeles etter nytte eller forbruk. Andre fordelinger kan bare gjøres i vedtektene, og da må de seksjonseierne det gjelder uttrykkelig si seg enige. Betaler en seksjonseier mer enn det som følger av reglene, har vedkommende krav på å få det tilbake (§ 29 fjerde ledd).

Reserve og avsetning til vedlikehold

Et budsjett som går opp i øre, holder sjelden hele året. Loven har ingen fast prosentsats for reserve, så størrelsen er et skjønn. Styret ser på hva som har skjedd i tidligere år, hvor gammel bygningsmassen er og hvor store enkeltposter som er usikre, for eksempel strøm eller snørydding.

Når regnskapet kommer ved årets slutt, sammenlignes det med budsjettet. Store avvik bør forklares skriftlig i årsberetningen eller til årsmøtet eller generalforsamlingen. Styret kan justere månedsbeløpet hvis utgiftene viser seg å bli vesentlig høyere eller lavere, og bør informere beboerne før endringen trer i kraft.

Avsetning til fremtidig vedlikehold er noe annet enn en reserve. I et sameie kan akontobeløpet dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, men bare hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Styret kan derfor ikke på egen hånd øke innbetalingene for å bygge opp en vedlikeholdskonto.

Kort oppsummert

• Styret lager budsjett for felleskostnadene ved å summere alle forventede utgifter og dele summen etter loven.
• I borettslag deles kostnadene etter verdiforholdet mellom boligene, i sameier etter sameiebrøken.
• Styret fastsetter månedsbeløpet (borettslag) eller akontobeløpet (sameie, sammen med årsmøtet).
• Avsetning til fremtidig vedlikehold i sameier krever vedtak på årsmøtet.
• Reserven for uforutsette utgifter er et skjønn, siden loven ikke har noen fast prosent.