Slik krever du at borettslaget utbedrer en skade i bygget
For å kreve at borettslaget utbedrer en skade i bygget, melder du skaden skriftlig til styret, dokumenterer den med bilder og eventuelle rapporter, og setter en rimelig frist. Laget skal holde bygninger og fellesanlegg i forsvarlig stand. Svikter laget, kan du kreve erstatning for tap som skyldes det. Husk å begrense skaden selv der du kan.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Før du skriver: er det lagets plikt?
Det første er å finne ut om skaden er lagets eller din. Borettslagsloven § 5-17 første ledd sier at laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Andre ledd legger felles rør, ledninger og kanaler på laget. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre hvis skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.
Det som ligger innenfor din bolig, som rør til bare din leilighet, utstyr og innvendige flater, er ditt ansvar etter § 5-12. Les også vedtektene, siden de kan ha fordelt ansvaret annerledes. Se hvem som har ansvar for rørene i leiligheten for eksempler.
Trinn 1: dokumenter skaden
Ta bilder og video av skaden før noe repareres eller ryddes. Skriv ned datoen du oppdaget den og hva som skjedde. Er det vannskade, noter hvor vannet kommer fra og hva som er blitt vått.
Innhent gjerne en vurdering fra en rørlegger, takstmann eller annen fagperson som sier hva som er årsaken og hva som må gjøres. En skriftlig rapport gjør kravet ditt langt sterkere enn en egen beskrivelse.
Trinn 2: skriv til styret
Send en skriftlig melding til styret. E-post er nok. Beskriv skaden, vis til at du mener den er lagets ansvar etter § 5-17, legg ved dokumentasjonen og be om at den utbedres.
Sett en rimelig frist, for eksempel 14 dager for en ikke-akutt skade. Ved akutte skader, som aktiv lekkasje, må du be om umiddelbar handling og ringe styrelederen eller vaktmesteren i tillegg.
Loven nevner ingen bestemt frist for hvor lang tid laget har. Hva som er rimelig, avhenger av hvor alvorlig skaden er og hvor komplisert utbedringen er.
Trinn 3: begrens skaden
Mens du venter, skal du gjøre det som er rimelig for å hindre at skaden vokser. Etter § 5-18 gjelder reglene om tapsbegrensning i § 5-13 fjerde ledd også for din erstatning. Forsømmer du å begrense tapet, må du selv bære den delen av tapet.
Stenger du vannet, flytter du møbler eller setter du opp en fuktsuger, er det slike tiltak som kan forventes. Ta vare på kvitteringene.
fuktskade i yttervegg
Sofie bor i en leilighet i første etasje. Hun ser mugg i hjørnet av soverommet, og fukten kommer fra en defekt takrenne som lenge har dryppet langs veggen. Hun tar bilder, får en fuktmåling fra et firma til 2 800 kroner og sender en e-post til styret med frist på tre uker.
Styret svarer ikke. Etter fristen sender hun en ny melding og varsler at hun vil kreve erstatning for utgiftene til utbedring av soverommet hvis ikke renna blir utbedret. Laget bytter renna to uker senere. Sofie krever at laget dekker fuktmålingen og utbedring av veggen innvendig, som hun mener skyldes lagets forsømmelse. Beløpet er 19 000 kroner.
Er det uenighet om beløpet, kan hun ta saken videre. Husk at § 5-18 begrenser erstatning for såkalte indirekte tap, som tap i næring og tap ved avbrudd i bruken, til tilfeller der laget har vist feil eller forsømmelse.
Når laget ikke gjør noe
Hvis styret ikke svarer eller avviser kravet uten gode grunner, kan du bringe saken inn for generalforsamlingen eller klage skriftlig til styret på ny. Til slutt kan du kreve erstatning for tapet gjennom domstolene. Mer om hvordan en slik strid kan løpe, står i konflikt med styret i borettslaget.
Husk at ansvaret ikke er ubegrenset. Laget slipper erstatningsansvar hvis det godtgjør at mislighold skyldes en hindring utenfor lagets kontroll, og erstatningen kan settes ned hvis den vil være urimelig.
Hvis ikke laget svarer innen fristen, er det lurt å purre én gang skriftlig og nevne at du vil kreve erstatning for ytterligere tap. Slike purringer er viktige senere, fordi de viser at laget har visst om problemet og hatt tid til å handle.
Noen ganger er skaden så alvorlig at du ikke kan vente. Hvis det haster, for eksempel ved en lekkasje som truer boligen, kan du gjøre det som er nødvendig for å begrense skaden og sende regningen til laget. Gjør bare det som trengs, og dokumenter hvorfor det haster. Et større arbeid enn nødvendig kan laget nekte å dekke.
Det kan også være nyttig å ta saken opp med andre andelseiere. Er flere rammet av samme feil, for eksempel et lekkende tak eller et dårlig drenert uteområde, står kravet sterkere når det kommer fra flere, og styret får et bedre bilde av omfanget.
Til slutt: fører skaden til at du ikke kan bruke boligen, bør du ta vare på kvitteringer for nødvendig innlosjering. Loven regner nødvendig innlosjering for andelseieren ikke som indirekte tap, og det gjør kravet lettere å få gjennom enn mer fjerne tap.
Kort oppsummert
- Finn først ut om skaden er lagets eller din. Lagets plikt står i § 5-17, din i § 5-12, og vedtektene kan endre fordelingen.
- Dokumenter skaden med bilder, dato og eventuelt en fagrapport.
- Skriv til styret med frist, og følg opp hvis laget ikke svarer.
- Begrens skaden selv, ellers bærer du den delen av tapet.
- Svikter laget, kan du kreve erstatning etter § 5-18, med de begrensningene loven setter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.