Korttidsutleie i sameie: slik regner du de 90 døgnene

Hvilke opphold teller med

Regelen i eierseksjonsloven § 24 har flere vilkår som må være oppfylt for at et opphold skal regnes mot de 90 døgnene. Utleien må gjelde hele boligseksjonen. Oppholdet må være på inntil 30 døgn sammenhengende. Og det må være utleie, ikke et lån uten betaling.

Hele boligseksjonen betyr at du leier ut boligen som helhet. Bor du selv i leiligheten og leier ut et rom, er det ikke korttidsutleie av hele seksjonen, og døgnene teller ikke. Det samme gjelder om du overlater boligen gratis til familie eller venner. Loven snakker om utleie, og et vanlig lån uten betaling kommer utenfor.

Utleie på mer enn 30 døgn sammenhengende er heller ikke korttidsutleie. En student som leier boligen din i tre måneder, teller ikke mot de 90 døgnene. Det betyr ikke at utleien er fri for regler: den følger de vanlige reglene i husleieloven, og vedtektene kan ha egne krav til godkjenning av leiere.

Slik teller du døgn

Begynn med å lage en liste over alle opphold i kalenderåret, med dato inn og dato ut. Loven sier «årlig». Regn derfor med kalenderåret, med mindre vedtektene sier noe annet, og tell hvert år for seg.

Et døgn er 24 timer. En gjest som kommer 3. juli og reiser 7. juli, har bodd fire døgn. Tell antall overnattinger mellom ankomst og avreise, ikke antall datoer på kalenderen. Du teller bare døgn fra opphold som er korttidsutleie. Har du ett opphold på 31 døgn eller mer, hopper du over det i regnestykket.

Legg sammen alle de korte oppholdene. Er summen 90 eller lavere, er du innenfor. Er den høyere, har du brutt grensen fra og med det 91. døgnet.

Forlenger en gjest oppholdet slik at det samlet varer mer enn 30 døgn sammenhengende, svarer ikke loven direkte på om de første døgnene fortsatt regnes med. Skriv ned datoene for både avtalen og forlengelsen, så er det klart hva som er avtalt. Eier du flere seksjoner i sameiet, gjelder grensen for hver seksjon for seg.

Når sameiet har en annen grense

Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene. Da kan den settes til mellom 60 og 120 døgn. Beslutningen krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Det er derfor ikke nok å kjenne loven. Les vedtektene og sjekk om årsmøtet har gjort et slikt vedtak. Er tallet 60, har du 30 døgn mindre å gå på enn loven ellers gir. Er det 120, har du 30 døgn mer.

Loven gjør unntak for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Der gjelder ikke grensen i det hele tatt.

Hva som skjer hvis du går over

Å bryte grensen er et brudd på sameiets regler, og styret kan reagere. Vanligvis starter det med en henvendelse. Gjentas bruddet etter skriftlig advarsel, kan det vokse til vesentlig mislighold, og styret kan da pålegge deg å selge seksjonen etter eierseksjonsloven § 38. Det er derfor lurt å føre egen oversikt over alle opphold og lagre den. Kommer sameiet med påstander, kan du vise hvordan du har regnet.

Planlegger du mye utleie, kan du i stedet ta saken opp på årsmøtet. En vedtektsendring som gir 120 døgn, trenger to tredjedeler av de avgitte stemmene.

Kort oppsummert

• Bare korttidsutleie av hele boligseksjonen teller, altså opphold på inntil 30 døgn sammenhengende.
• Tell antall døgn fra ankomst til avreise, og legg sammen alle slike opphold i året.
• Opphold på over 30 døgn og gratis utlån teller ikke med.
• Vedtektene kan sette grensen mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall på årsmøtet, så sjekk dem før du regner.
• Før egen oversikt over oppholdene, slik at du kan vise hvordan du har regnet.