Kan kontrakten si at jeg må betale for skadedyrbehandling uansett årsak?
Nei, ikke uten videre. En kontrakt som sier at du skal betale for skadedyrbehandling uansett årsak, binder deg normalt ikke fullt ut ved boligleie. Vedlikehold kan til en viss grad avtales (husleieloven § 5-3), men loven tillater ikke vilkår som er dårligere for leieren enn lovens regler (§ 1-2), og du svarer etter § 5-8 først og fremst for skade du selv har forårsaket. Et slikt vilkår kan dessuten settes til side som urimelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om vedlikehold og skadedyr
Hovedregelen i husleieloven § 5-3 første ledd er at utleier i leietiden skal holde boligen og eiendommen i den stand leieren har krav på etter kapittel 2. Leieren har ansvar for mindre ting: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere, inventar og utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen, og dessuten kontroll og batteribytte på røykvarslere og slokkeutstyr. Tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold (§ 5-3 tredje ledd).
Skadedyr er ikke nevnt i loven. Spørsmålet må derfor løses med de alminnelige reglene. Boligen skal ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, og den skal passe til det slike boliger vanligvis brukes til. Skadedyr som var der fra start, kan være en mangel. Skadedyr som kommer senere fra bygget eller naboleiligheter, er et forhold ved eiendommen som utleier som hovedregel må rette. Har du spørsmål om mus og lignende, kan du lese mer om mus og andre skadedyr i leiebolig.
Hvorfor «uansett årsak» er problematisk
Ordene «uansett årsak» gjør at du skal betale også når verken du eller dine gjester har gjort noe galt. Det er et tyngre ansvar enn loven legger på deg. Etter husleieloven § 5-8 kan utleier kreve erstatning for tap som følge av at du ikke oppfyller pliktene dine som leier, men ikke så langt du godtgjør at misligholdet skyldes en hindring utenfor din kontroll. Er det feil eller forsømmelse fra din side, kan utleier uansett kreve erstatning.
Husleieloven § 1-2 første ledd sier at det ikke kan avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn lovens regler. Reglene om vedlikehold har en åpning med ordene «er ikke annet avtalt», så det er rom for å flytte noe vedlikehold over på leieren. Men en klausul som gjør deg økonomisk ansvarlig for alle skadedyr, også de som kommer utenfra, flytter ikke bare vedlikehold. Den flytter risikoen for forhold du ikke rår over. Hvor grensen går, må vurderes ut fra klausulens ordlyd og leieforholdet som helhet.
I tillegg gjelder den alminnelige regelen i avtaleloven § 36: en avtale kan helt eller delvis settes til side hvis det ville virke urimelig å gjøre den gjeldende.
Hvem betaler når årsaken er forskjellig
Det avgjør mye hvor skadedyrene kom fra.
Kommer de fra bygget, fra naboer eller fra noe som var der før du flyttet inn, er det utleiers side av saken. Utleier skal rette mangler og kan møtes med krav om avslag i leien, i tillegg til erstatning etter reglene i §§ 5-7 og 2-11 og 2-13. Beror skadedyrene på forhold hos deg, for eksempel matrester som har ligget i månedsvis, er bildet et annet. Da kan du bli erstatningsansvarlig etter § 5-8.
Selv om mangelen skyldes deg, må utleier rette den. Er du ansvarlig for tapet, kan utleier etter § 5-7 annet ledd likevel kreve at du erstatter tapet først. Er årsaken uklar, er det ofte en skadedyrfirma-rapport som kan si noe om hvor angrepet startet og hvor lenge det har pågått.
Helene og kakerlakkene
Helene leier en toroms for 12 900 kroner i måneden av Isak. Kontrakten har et punkt om at «leietaker bekoster skadedyrbehandling uansett årsak». Etter åtte måneder oppdager hun kakerlakker på kjøkkenet. Skadedyrfirmaet finner at angrepet også gjelder to andre leiligheter i oppgangen, og sender en regning på 6 800 kroner.
Isak krever at Helene betaler hele beløpet med henvisning til kontrakten. Helene svarer skriftlig. Hun viser til rapporten som peker på bygget som kilde, og til at hun ikke har gjort noe som tilsier at hun har ansvar. Hun mener at vilkåret ikke kan gjøres gjeldende mot henne, ut fra § 1-2 og det at hun ikke har skyld.
Hadde rapporten i stedet vist at angrepet startet i kjøkkenskapene hos henne, etter flere måneder med åpne matposer, ville svaret blitt et annet. Da kunne Isak støtte seg på § 5-8, og kontrakten behøvde ikke engang en egen klausul. Blir de ikke enige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget, som etter § 12-5 behandler tvister etter husleieloven.
Hva du kan gjøre med regningen og kontrakten
Får du regningen, svar skriftlig og be om dokumentasjon på årsaken. Be om rapport fra skadedyrfirmaet og om tidspunktet angrepet ble oppdaget. Skriv hva du mener om årsaken, og at du ikke godtar å betale kostnader utleier selv svarer for. Betaler du likevel for å få problemet løst raskt, kan du ta forbehold skriftlig om at du krever pengene tilbake.
Står klausulen i en kontrakt du ennå ikke har signert, er det enklest å få den endret. En formulering som bare gjør deg ansvarlig for skadedyr du selv har forårsaket, stemmer med lovens utgangspunkt. En annen vei er å la være å godta klausulen og la lovens regler gjelde.
Har du spørsmål om hva som regnes som en mangel, finnes det en egen side om mangler ved leieforholdet.
Kort oppsummert
- En kontrakt som sier at du må betale for skadedyrbehandling uansett årsak, binder deg normalt ikke fullt ut ved boligleie.
- Vedlikehold kan til en viss grad avtales (§ 5-3), men ikke slik at vilkårene blir dårligere enn loven (§ 1-2).
- Du svarer for skade du selv har forårsaket (§ 5-8), ikke automatisk for skadedyr som kommer fra bygget.
- Utleier må rette mangler han svarer for, og du kan kreve avslag i leien.
- Klausulen kan i tillegg settes til side som urimelig etter avtaleloven § 36.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.