Kan jeg komme meg ut av en tidsbestemt kontrakt ved å fremleie?
Fremleie i en tidsbestemt kontrakt lar deg flytte og få en annen til å betale, men den får deg ikke ut av avtalen. Etter husleieloven § 7-5 kan du fremleie for resten av leietiden hvis utleier godkjenner det. Nekter utleier uten saklig grunn, kan du si opp avtalen med tre måneders varsel. Da er det oppsigelsen, ikke fremleien, som tar deg ut av kontrakten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva fremleie betyr for en tidsbestemt kontrakt
En tidsbestemt leieavtale er en avtale med et fast sluttidspunkt. Den løper til datoen i kontrakten, og ingen av partene kan vanligvis gå ut tidligere. Mange leietakere tenker da at de kan løse seg selv ut ved å finne en annen som tar over. Det er ikke det fremleie er.
Ved fremleie (at du leier ut boligen din videre til en annen) består den opprinnelige avtalen med utleier uendret. Du er fortsatt leietaker og betaler fortsatt husleie til utleier. Den som flytter inn, blir din leietaker, og det er deg han betaler til. Fremleie flytter altså bare bruken av boligen, ikke ansvaret.
Det som kan gjøre fremleie til en reell vei ut, er at du slipper å bo der og slipper å dekke leien av egen lomme. Du tjener ofte ingenting på det, men du taper heller ikke. Du må fortsatt passe på at fremleieren betaler, og at boligen blir tatt vare på.
Slik fungerer retten til å fremleie etter § 7-5
Husleieloven § 7-5 gjelder spesielt for avtaler som er inngått for en bestemt tid. Du kan fremleie for resten av leietiden, men du trenger godkjenning fra utleier. Det er altså ikke nok å melde fra.
Utleier kan ikke si nei uten videre. Loven krever en grunn. Han kan si nei hvis fremleierens forhold gir saklig grunn til det, for eksempel at han har rotet til en tidligere bolig eller ikke kan vise at han klarer å betale. Han kan også si nei hvis boligen klart blir overbefolket. En generell motvilje mot fremleie er ikke nok.
Hovedregelen om fremleie står i husleieloven § 7-2: uten samtykke fra utleier har du ikke rett til å overlate bruken til andre. Paragraf 7-5 gir deg en sterkere stilling enn hovedregelen, fordi avtalen er tidsbestemt og en nektelse må ha saklig grunn. Fremleie generelt er behandlet i artikkelen om å fremleie leiligheten.
Når utleier nekter uten saklig grunn
Her ligger det som kan få deg ut av kontrakten. Blir godkjenning nektet uten at fremleierens forhold gir saklig grunn, eller uten at boligen klart blir overbefolket, kan du si opp leieavtalen. Varselet er det samme som ellers ved oppsigelse fra leietaker i § 9-6: tre måneder, regnet til utgangen av en kalendermåned.
Det betyr at en tidsbestemt kontrakt, som ellers ikke kan sies opp, får en utgang. Utgangen åpner seg når utleier har sagt nei på et dårlig grunnlag, ikke fordi du ønsker å flytte. Vurderingen av om grunnen var saklig, gjøres på forholdene rundt fremleieren. Det hjelper derfor å ha en konkret kandidat når du spør.
Søknaden bør være skriftlig. Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad innen én måned etter at han mottok den, regnes det som godkjenning etter § 7-6. Står innboksen tom i en måned, har du altså fått ja.
Sara skal til utlandet
Sara leier en toroms leilighet i Trondheim for 11 500 kroner i måneden. Kontrakten er tidsbestemt og løper i to år til, og den sier at den ikke kan sies opp. Hun får jobb i Bergen og vil flytte 1. september.
Sara finner Geir, som er i fast jobb og har gode referanser. I mai sender hun utleier en skriftlig søknad om å fremleie resten av leietiden til ham fra 1. august. Utleier svarer 2. juni at han ikke vil ha fremleie «som prinsipp».
Dette er ikke en grunn som knytter seg til Geir. Sara svarer skriftlig at hun anser nektelsen som uten saklig grunn, og sier opp avtalen 5. juni. Tre måneder fra 5. juni er 5. september, og fristen regnes til utgangen av kalendermåneden. Avtalen tar derfor slutt 30. september.
Sara må fortsatt betale leien fram til da. Etter at hun har flyttet 1. august, gjelder det august og september, 23 000 kroner til sammen. Geir kan bo i leiligheten og betale henne i disse to månedene, så hun står ikke igjen med hele beløpet selv.
Hadde utleier i stedet sagt nei fordi Geir har et tidligere leieforhold som endte i tvist om skader, og kunne dokumentere det, ville nektelsen vært saklig. Da ville ikke oppsigelsen holdt, og Sara ville blitt stående med kontrakten.
Hva du bør gjøre i praksis
Start med en skriftlig søknad. Oppgi navn på fremleieren, hvor lenge fremleien skal vare, og hva han tjener eller kan dokumentere av betalingsevne. Jo mer konkret du er, desto vanskeligere blir det å nekte uten grunn, og desto lettere er det å vise at nektelsen var usaklig hvis det blir tvist.
Be om svar skriftlig. Får du avslag, be om begrunnelsen. En begrunnelse som handler om fremleierens forhold, er noe annet enn en som handler om utleiers egne ønsker eller om at han bare ikke liker fremleie.
Vurder så om du vil si opp. Det gjør du best skriftlig, med dato for når du anser oppsigelsen for mottatt. Skal du bruke oppsigelsen til å komme deg ut, må du regne med å betale leie hele oppsigelsestiden. Har du allerede en fremleier, kan han bo i boligen i den tiden og betale deg.
Mislighold fra fremleieren er ditt ansvar overfor utleier. Skader han lager, kan utleier kreve av deg. Den som fremleier uten godkjenning, risikerer dessuten at utleier hever avtalen. Se også om utleier kan nekte fremleie.
Hva avtalen kan ha sagt om fremleie
Avtalen kan inneholde et forbud mot fremleie. Ved boligleie kan det ikke avtales vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven sier (§ 1-2). Et forbud i kontrakten kan derfor ikke uten videre gjøre din stilling dårligere enn § 7-5.
For lokaler er det annerledes. Der kan loven i stor grad fravikes ved avtale, og et fremleieforbud kan stå seg. Denne artikkelen handler om boliger.
Kort oppsummert
- Fremleie i en tidsbestemt kontrakt flytter bruken av boligen, men du blir stående som leietaker og ansvarlig overfor utleier.
- Etter § 7-5 kan du fremleie for resten av leietiden med utleiers godkjenning.
- Utleier kan bare nekte hvis fremleierens forhold gir saklig grunn, eller boligen klart blir overbefolket.
- Nekter han uten saklig grunn, kan du si opp med tre måneders varsel til utgangen av en kalendermåned, og det er oppsigelsen som tar deg ut av kontrakten.
- Svarer utleier ikke på en skriftlig søknad innen én måned, regnes det som godkjenning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.