Klageveier i borettslaget: oversikt over hvem du kan klage til
Du klager først til styret. Hjelper ikke det, tar du saken til generalforsamlingen. Rettslige tvister om penger og skade avgjøres av forliksrådet eller domstolene, og husleietvistutvalget behandler bare tvister i leieforhold. I tillegg finnes noen særlige veier: gransking av forvaltningen, krav om ekstraordinær generalforsamling og erstatningskrav mot den som har voldt tap. Oversikten under viser klageveiene i borettslaget og når hver av dem passer.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Oversikt over klageveiene i borettslaget
Her er kartet først. Resten av artikkelen går gjennom hver vei.
- Styret: for de fleste hverdagslige saker.
- Generalforsamlingen: for saker styret ikke kan eller vil løse, og for vedtak.
- Mekling: når partene vil finne en løsning sammen.
- Forliksrådet: for krav om penger og andre krav som kan reises for tingretten.
- Tingretten: for søksmål og for å få prøvd et vedtak.
- Spesielle veier: gransking, erstatning mot styremedlem og krav om salg eller fravikelse.
Styret
Styret skal lede laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak, og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer (borettslagsloven § 8-8). Det betyr at styret er riktig første adressat for klager på vedlikehold, ordensregler, naboer og praksis. Skriv klagen og ta vare på den. Styremedlemmer som selv har en klar personlig eller økonomisk særinteresse i saken, skal ikke være med på å avgjøre den (§ 8-14). Er klagen mot et styremedlem, må vedkommende tre ut av saken.
Forretningsføreren, hvis laget har en, er styrets hjelper, ikke en egen klageinstans. Henvendelser kan gå til forretningsfører, men beslutningene tas av styret.
Generalforsamlingen
Er du uenig i styrets svar, eller gjelder saken noe styret ikke kan avgjøre alene, tar du den til generalforsamlingen. Der kan du fremme saker og kreve at de behandles. To andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, kan kreve ekstraordinær generalforsamling mellom de ordinære (§ 7-5). Se fremme sak til generalforsamlingen.
Generalforsamlingen er laget sin høyeste myndighet, men kan ikke gjøre vedtak som er skikket til å gi noen en urimelig fordel til skade for andre (§ 7-13). Mener du at et vedtak er ugyldig, finner du veien i kan jeg få kjent et generalforsamlingsvedtak ugyldig.
Mekling
Mekling er ikke en klageinstans, men en måte å løse saken på. Den krever at begge vil. Du kan avtale utenrettslig mekling, og tvisteloven forutsetter at partene undersøker om saken kan løses i minnelighet før sak reises (tvisteloven § 5-4). I forliksrådet og i tingretten skal retten også vurdere mekling. Se mekling utenfor retten er raskere og billigere.
Forliksrådet og tingretten
Forliksrådet kan behandle saker som kan anlegges for tingretten, men ikke alle (tvisteloven § 6-2). I saker om formuesverdier skal forliksrådet normalt behandle saken først. Saker mot laget om skade, kostnader eller erstatning vil typisk komme hit. Forliksrådet kan avsi dom hvis begge samtykker, eller hvis tvistesummen er under 200 000 kroner og en av partene ber om det (§ 6-10). Dommer kan overprøves ved søksmål for tingretten, med én måneds frist for stevning (§ 6-14).
Tingretten brukes når saken ikke skal innom forliksrådet, eller når du ikke er fornøyd med resultatet der. Se tvist, forliksråd og rettssak i boligsaker.
Husleietvistutvalget: bare for leieforhold
Husleietvistutvalget behandler tvister mellom utleier og leier. Det er ikke klageinstans for tvister mellom en andelseier og laget. Leier du ut leiligheten din, kan en tvist med leietakeren gå til husleietvistutvalget, men uenigheten med laget gjør ikke det. Hvor grensen går, er behandlet i HTU eller forliksråd.
Gransking og erstatning
Mistenker du at forvaltningen av laget er mangelfull, kan du fremme forslag om gransking i ordinær generalforsamling. Får forslaget tilslutning fra minst en tiendedel av de andelseierne som møter, kan hver andelseier innen en måned etter generalforsamlingen kreve at tingretten tar avgjørelse om gransking (§ 7-14). Tingretten skal ta kravet til følge hvis den mener det er rimelig grunn (§ 7-15).
Den som i egenskap av styremedlem, forretningsfører eller andelseier forsettlig eller aktløst volder tap for laget eller andelseiere, har plikt til å bøte tapet (§ 12-1). Dette er en egen vei når tvisten gjelder ansvar for en bestemt handling.
Marius velger vei
Marius Solheim har fått avslag fra styret på at laget skal skifte et ødelagt avtrekk som gir fukt i badet. Han klager skriftlig 2. februar, og styret avviser. Han har to valg. Skal han ta saken opp på generalforsamlingen i juni, eller gå til forliksrådet?
Han velger generalforsamlingen først. Han sender forslaget før fristen, og flertallet vedtar å få avtrekket undersøkt. Det viser seg at avtrekket er lagets ansvar, og laget bekoster utbedringen. Saken er løst uten forliksråd. Hadde generalforsamlingen sagt nei, kunne han ha krevd erstatning for fuktskadene, for eksempel 25 000 kroner, og tatt kravet til forliksrådet.
Kort oppsummert
- Klager rettes først til styret, deretter til generalforsamlingen.
- Mekling kan løse saken uten domstol hvis begge vil.
- Forliksrådet og tingretten avgjør tvister om penger og vedtak.
- Husleietvistutvalget gjelder bare leieforhold, ikke tvist mellom andelseier og laget.
- Gransking og erstatning mot den som har voldt tap er egne klageveier i borettslaget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.