Kan jeg klage på en feil jeg så på visningen?
Normalt nei. Det du kjente til da leieavtalen ble inngått, kan du ikke senere gjøre gjeldende som mangel etter husleieloven § 2-6. Det gjelder også det du burde ha oppdaget ved en undersøkelse. Unntakene gjelder blant annet utleier som har handlet uredelig, og opplysninger han plikter å gi etter § 2-4. Er du i tvil, få utleiers løfte om å rette feilen skrevet inn i kontrakten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen i § 2-6
Husleieloven § 2-6 første ledd er kort: Det som leieren kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan ikke gjøres gjeldende som mangel. Reglene bygger på en enkel tanke. Du har fått se boligen og kunne velge å la være å signere. Signerer du, aksepterer du tilstanden slik du så den.
Har du sett en sprekk i vindusglasset, en misfarget flekk i taket eller et ødelagt skapdør på visningen, kan du ikke etterpå kreve retting eller avslag i leien for akkurat det.
Hva som regnes som «kjent»
Regelen er ikke begrenset til det du konkret la merke til. Etter andre ledd gjelder den også det som burde vært oppdaget hvis du undersøkte boligen før avtalen, eller uten rimelig grunn lot være å undersøke etter utleiers oppfordring.
Det gir to kategorier:
- Det du faktisk så eller fikk vite om. Her er saken klar.
- Det en vanlig undersøkelse ville avdekket. Har du vært på visning og kunne sett feilen om du hadde sett etter, er du også avskåret.
Det er nytte i å vite hva som ligger i en rimelig undersøkelse. Du er ikke pålagt å gjøre en teknisk tilstandsvurdering. Det som teller, er hva en vanlig leietaker rimelig kunne se.
Unntak: Når utleier ikke var redelig
Andre ledd har et unntak. Selv om feilen burde vært oppdaget, kan du likevel klage hvis utleieren har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Har utleier for eksempel dekket til en fuktskade rett før visningen, eller gitt feilaktige forsikringer om at «det er ordnet», kan han ikke påberope seg at du burde sett det.
Tredje ledd slår dessuten fast at reglene i første og annet ledd ikke innskrenker § 2-4. Etter § 2-4 er det en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold utleier kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Hadde utleier en plikt til å fortelle deg om et problem, hjelper det ikke ham at du kanskje kunne funnet det selv.
Feil du så, men ikke forsto omfanget av
Det vanskeligste er grensen mellom at du kjente til feilen og at du kjente til hele problemet. Ser du en liten misfarging på badet og tenker at det er skitt, men det viser seg å være en alvorlig fuktskade, er det ikke gitt at du kjente til skaden. Du kjente bare til symptomet.
Det som teller, er om du hadde grunn til å forstå at noe var alvorlig galt. Sa utleier på visningen at «det er bare en liten ting», kan det støtte deg. Spør utleier om feilen, og få svaret på skrift.
«Leid som den er»
Et forbehold som «leies ut som den er» fritar ikke utleier fra ansvar for alt. Etter § 2-5 er det en mangel, selv ved slikt forbehold, hvis utleieren har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 og 2-4, eller hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med, ut fra leiens størrelse og forholdene ellers.
Slik beskytter du deg på visningen
- Se nøye etter og ta bilder av alt som ikke er i orden.
- Spør utleier om hva han vil gjøre med feilene, og skriv ned svaret.
- Be om at avtalte reparasjoner står i kontrakten med frist.
- Vent med å signere hvis du er usikker på alvorlighetsgraden.
- Etter innflytting: send en tilstandsliste til utleier umiddelbart.
Er det en feil du ikke kan godta, bør du enten få den rettet før innflytting, avtale lavere leie eller la være å signere.
Emil og vinduet på badet
Emil ser på en leilighet i Kristiansand med leie på 10 200 kroner. På visningen legger han merke til at badet har en misfarget flekk ved vinduet. Utleier Gunnar sier at det er «gammel kalk» som går bort med en klut. Emil signerer.
Tre uker etter innflytting vises det at flekken er mugg, og at veggen bak er fuktig av en lekkasje. Utleier svarer at Emil så flekken på visningen og derfor ikke kan klage etter § 2-6.
Emil svarer at han kjente til en flekk, men ikke til en lekkasje, og at han fikk en forklaring av utleier som nå viser seg å være feil. Han viser til § 2-3 om opplysninger utleier ga, og til § 2-4. Hvis Gunnar kjente til lekkasjen, står Emil sterkt. Hvis Gunnar ikke visste noe, er det vanskeligere. I alle tilfeller var Emils beste vern en skriftlig bekreftelse på det Gunnar hadde sagt.
Hadde Emil tatt bilde av flekken og skrevet «utleier opplyste at dette er kalk» i en melding samme dag, hadde han hatt bevis i hånden.
Kort oppsummert
- Det du kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen, kan du normalt ikke klage på etter husleieloven § 2-6.
- Det gjelder også feil som burde vært oppdaget ved en undersøkelse av boligen.
- Unntak: utleier har handlet grovt uaktsomt eller uredelig, og § 2-4 om manglende opplysninger gjelder fortsatt.
- Kjente du bare symptomet og ikke hele feilen, er saken mer åpen.
- Få avtalte reparasjoner og utleiers forklaringer skrevet ned før du signerer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.