Kjøpe en stripe av naboens tomt: slik gjør dere det riktig

Hva det vil si å kjøpe en stripe av tomten

Kjøper du en stripe av naboens tomt, får du ikke en ny eiendom. Arealet flyttes over til din eiendom og blir en del av den. Det kalles arealoverføring, og loven sier at areal kan overføres mellom tilgrensende matrikkelenheter uten at arealet blir opprettet som en egen matrikkelenhet (matrikkellova § 15).

Forskriften til matrikkellova setter noen rammer. Stripen må utgjøre et sammenhengende areal med eiendommen som mottar den. Arealoverføring kan ikke omfatte deler av festegrunn, og er naboeiendommen delt i eierseksjoner, kan bare areal som er registrert som fellesareal overføres (matrikkelforskriften § 33). Alle som har grunnbokshjemmel til eiendommene, må samtykke.

Det du kjøper, er arealet slik det er markert ved oppmåling. Har dere ikke klarlagt hvor grensen går i dag, må det gjøres først. Se å finne riktige tomtegrenser.

Skal du bare bruke arealet, for eksempel til en parkeringsplass, en sti eller en bit av hagen, trenger du ikke eie det. En tinglyst bruksrett, en servitutt, gir deg rett til å bruke naboens grunn uten at grensen flyttes. Da gjelder ikke matrikkellova, det kreves ingen oppmåling, og kjøpesummen blir som regel lavere. Svakheten er at retten er begrenset til det som står i avtalen, og at den ikke gir deg samme frihet til å bygge og disponere som eiendomsrett gjør. Les mer om tinglyst bruksrett til hage og terrasse.

Vil du bygge, få plass til en garasje eller gjøre tomten din større på varig basis, er eiendomsrett til arealet som regel det du trenger. Tenk også gjennom hva stripen betyr på sikt. En del av tomten som blir lagt til din, kan øke verdien av eiendommen din, men den kan også påvirke hva du kan bygge og hvor nær naboen huset ditt kommer.

Arealoverføring eller grensejustering

Matrikkellova har to veier for å flytte en grense mellom nabotomter.

Grensejustering (§ 16) er for små endringer. Forskriften sier at arealet for hver eiendom kan økes eller reduseres med inntil 5 prosent, men maksimalt 500 kvadratmeter. En eiendom kan ikke avgi mer enn 20 prosent av sitt areal, og verdien av ingen av eiendommene kan endres med mer enn folketrygdens grunnbeløp. Det kreves ikke pantefrafall ved grensejustering (matrikkelforskriften § 34).

Overskrider dere grensene, må saken behandles som arealoverføring. Da kreves det blant annet pantefrafall fra panthaverne for arealet som overføres, og en erklæring om eiendomsoverdragelse. Vil du bygge ut, flytte en innkjørsel eller få plass til en garasje, er det som regel arealoverføring som må til.

Avtalen mellom dere, og hva selgeren bør sjekke

Før dere sender noe til kommunen, bør dere ha en skriftlig avtale. Den bør si hvor stripen går, tegnet inn på et kart, hvor stort arealet er, hva du skal betale, og hvem som betaler kostnadene til oppmåling, gebyrer og avgifter. Skriv også hva som skjer med gjerder, hekker, trær og ledninger i stripen, og at handelen forutsetter kommunens tillatelse og pantefrafall.

Prisen avtaler dere fritt. Det finnes ingen fast sats. Prisen skal uansett oppgis i erklæringen til kommunen, så den må kunne forsvares.

Selgeren mister areal, og det kan få følger han ikke ser med en gang. Tomten blir mindre, og det kan påvirke hvor mye han selv kan bygge senere, og hvor nær naboen huset hans kommer. Sjekk reguleringsplanen for krav til utnyttelse og avstand, og spør kommunen hvis du er usikker. Har selgeren bygget noe i eller inntil stripen, som en bod, et gjerde eller en ledning, må dere avklare hva som skjer med det.

Selgeren bør også sjekke lånet sitt. Panthaverne må gi pantefrafall for arealet, og noen banker vil ha en del av kjøpesummen som betaling for å slippe pantet. Be om en uttalelse fra banken tidlig, og bygg den inn i avtalen, så handelen ikke faller sammen på et sent tidspunkt.

Slik går saken i hovedtrekk

1. Søk kommunen. Før en arealoverføring kan føres i matrikkelen, må det være gitt tillatelse som for opprettelse av en ny eiendom (matrikkellova § 15). Arealoverføring er et tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m. Kommunen vurderer blant annet at ingen av tomtene blir uegnet til bebyggelse på grunn av størrelse, form eller plassering (pbl § 26-1), og at overføringen ikke strider mot plan eller forskrift.
2. Skaff pantefrafall og samtykke. Bank og andre panthavere hos naboen må skrive under på at pantet ikke lenger omfatter arealet som overføres. Er det konsesjon eller delingssamtykke etter jordlova som kreves, må også det foreligge (matrikkelforskriften § 33 tiende ledd).
3. Bestill oppmåling. Kommunen utfører oppmålingsforretning, setter ned grensemerker og varsler dere og tilstøtende naboer minst to uker i forveien (matrikkelforskriften § 37). Den skal gjennomføre og føre forretningen uten unødig opphold (matrikkellova § 35).
4. Overføringen føres i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding til tinglysing (matrikkellova § 24).
5. Tinglysing og avgift. Dokumentene må registreres i grunnboken, og dokumentavgift betales ved tinglysingen.

Mer om hvert trinn og rekvisisjon av oppmåling finner du under å kreve oppmåling.

Kostnader, avgifter og registrering

Kommunen kan ta gebyr for oppmålingsforretning, matrikkelføring og annet arbeid etter regulativet kommunestyret har vedtatt, og gebyrene kan ikke være høyere enn kommunens nødvendige kostnader (matrikkellova § 32). Størrelsen varierer mellom kommunene.

Dokumentavgiften beregnes av salgsverdien av eiendommen som overføres (dokumentavgiftsloven § 7). Satsen er 2,5 prosent. Erklæringen om eiendomsoverdragelse skal derfor oppgi kjøpesum og verdi (matrikkelforskriften § 33 syvende ledd). Oppgitt grunnlag legges til grunn, med mindre registerføreren finner det åpenbart for lavt. Erververen er ansvarlig for at avgiften blir betalt (dokumentavgiftsloven § 6). I tillegg kommer statens gebyr for tinglysing. Les mer om dokumentavgift ved boligkjøp.

Hopper dere over oppmåling og registrering, er avtalen bindende mellom dere, men den gir ikke en eiendomsrett som står i grunnboken. Selger naboen eiendommen sin eller får pant eller utlegg i den, kan det du har kjøpt, bli en strid mellom deg og de nye rettighetshaverne. Etter tinglysingsloven § 20 går det som er registrert først, foran det som registreres senere. Et eldre rettserverv går likevel foran hvis den som fikk et yngre erverv, kjente eller burde kjenne til det eldre (§ 21). Men det er en tvist du ikke vil ha. Registrer overføringen.

Kort oppsummert

• Å kjøpe en stripe av naboens tomt gjøres ved arealoverføring (matrikkellova § 15), eller ved grensejustering hvis endringen er liten (§ 16).
• Overføringen krever kommunens tillatelse, pantefrafall fra naboens banker og oppmåling.
• Grensejustering er begrenset til 5 prosent og 500 kvadratmeter per eiendom, og kan ikke avgi mer enn 20 prosent.
• Dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien betales ved tinglysingen, i tillegg til kommunale gebyrer.
• Få overføringen registrert i grunnboken, så den gjelder også overfor dem som senere kjøper av naboen eller får pant i hans eiendom.