Kausjonist for husleien: når kan utleier kreve ham?
Utleier kan kreve penger av kausjonisten når leietakeren ikke har betalt noe garantien dekker, for eksempel skyldig husleie, skader eller utgifter ved fraviking, og bare innenfor garantibeløpet. Husleieloven § 3-6 setter et tak: garantien og depositumet kan til sammen ikke overstige seks måneders leie. Hvilke vilkår som gjelder for utbetaling, står i selve garantierklæringen. Betaler kausjonisten, har han regress mot leietakeren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva kausjonisten hefter for
En kausjonist er en tredjeperson som har lovet utleieren å stå inne for leietakerens forpliktelser. Husleieloven bruker ordet garanti. Etter husleieloven § 3-6 kan det avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti.
Det er altså dette utleieren kan kreve av kausjonisten for husleien: de samme kravene som garantien er stilt for. Skyldig leie og skader er de vanligste. Krav som ikke har noe med leieavtalen å gjøre, for eksempel leietakerens gjeld til andre, omfattes ikke. Hva garantien omfatter i det enkelte tilfellet, følger dessuten av erklæringen kausjonisten har skrevet under på. Står det der at garantien gjelder «skyldig husleie», kan ikke utleieren uten videre bruke den til å kreve erstatning for skader.
Taket: seks måneders leie til sammen med depositum
Garantibeløpet kan sammen med depositumet etter § 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie (§ 3-6 første ledd). Taket gjelder samlet. Har leietakeren satt inn depositum på tre måneders leie, kan garantien være på høyst tre måneders leie til.
Loven sier ikke uttrykkelig hva som skjer hvis en avtale går over taket. Siden loven bygger på at taket er en grense for hva utleieren kan sikre seg, bør du ikke regne med å kunne kreve mer fra kausjonisten enn det som holder seg innenfor. Det er også forbudt å avtale at leier av bolig skal betale andre eller større pengebeløp enn husleieloven tillater (§ 3-7).
Når kan utleier kreve kausjonisten?
Utleieren kan kreve penger av kausjonisten når det foreligger et krav mot leietakeren som garantien dekker, og kravet er forfalt. Typiske eksempler er husleie som ikke er betalt, skader som er konstatert ved utflytting, og kostnader ved å få leietakeren ut.
Husleieloven sier ikke hvilke krav det er til garantiens form eller i hvilken rekkefølge utleieren skal gå frem. Skal utleieren først ha forsøkt å få betaling fra leietakeren, eller kan han henvende seg direkte til kausjonisten? Det avhenger av hva som står i garantierklæringen. Les den nøye og se hvilket beløp den gjelder, hva den dekker, og om den har en sluttdato.
Utleieren bør uansett kunne dokumentere kravet: leieavtalen, en oversikt over det som er forfalt og betalt, og for skader en beskrivelse og kostnader. Kausjonisten bør få se dokumentasjonen før han betaler.
Kausjonistens innsigelser og regress
Er kravet mot leietakeren bestridt, for eksempel fordi han har holdt tilbake leie på grunn av mangler, har det også betydning for kausjonisten. Loven bygger på at leierens innsigelser skal telle.
Loven har en egen regel her: det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav (§ 3-6 tredje punktum). Med andre ord: kausjonisten kan ikke bindes av en klausul om at han skal betale straks utleieren krever, uten at leietakerens innvendinger blir vurdert, og så sende regningen videre til leietakeren.
Regress betyr at den som har betalt, kan kreve beløpet tilbake fra den han betalte for. Betaler kausjonisten utleieren, har han et krav mot leietakeren. Er leietakeren selv i økonomisk vanskelighet, er det likevel kausjonisten som i praksis bærer risikoen.
Leif som kausjonist for Oda
Oda leier en leilighet av Kjetil for 11 000 kroner i måneden. Kjetil krever depositum på to måneders leie, 22 000 kroner, og en garanti fra Odas far Leif på 44 000 kroner. Til sammen er det 66 000 kroner, som er seks måneders leie og dermed innenfor taket.
Etter tre måneder uten betaling flytter Oda ut. Hun skylder 33 000 kroner i husleie og 18 000 kroner for en ødelagt kjøkkenbenk, til sammen 51 000 kroner. Kjetil og Oda blir enige skriftlig om at depositumet på 22 000 kroner går til oppgjøret. Det gjenstår 29 000 kroner.
Kjetil sender en regning på 29 000 kroner til Leif, vedlagt leieavtalen, garantierklæringen, oversikt over det som er ubetalt og en faktura på benken. Beløpet ligger innenfor garantien på 44 000 kroner. Leif ser at beløpene stemmer, betaler, og kontakter Oda om å få pengene tilbake. Hadde Oda hevdet at benken var skadet da hun overtok, burde Leif ha bedt Kjetil om å avklare det før han betalte.
Depositum eller garanti?
Mange utleiere godtar en garanti fra foreldre til leietakere som ikke har penger til depositum. Det kan være en grei løsning, men kausjonisten bør vite at ansvaret kan bli stort, selv om det ikke er hans bolig og selv om han ikke bor der. Sammenlikning av de to ordningene står i kausjon eller depositum, og i kan man bruke husleiegaranti i stedet for depositum. Den som skal stille garanti, bør kreve en kopi av leieavtalen og få vite hvor lenge garantien gjelder.
Vil du lese mer om hva depositumet kan brukes til, se husleieloven § 3-5.
Kort oppsummert
- Utleier kan kreve penger av kausjonisten for skyldig husleie, skader, utgifter ved fraviking og andre krav fra leieavtalen, innenfor garantibeløpet.
- Garanti og depositum kan til sammen ikke overstige seks måneders leie (§ 3-6).
- Hvilke vilkår som gjelder for utbetaling, står i garantierklæringen, ikke i husleieloven.
- Kausjonisten kan ikke bindes til å betale uten hensyn til leietakerens innsigelser.
- Betaler kausjonisten, har han regress mot leietakeren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.