Kan jeg selge eiendommen når det står gamle heftelser på den?
Ja, du kan selge, for heftelser er ikke til hinder for et salg. Heftelsene følger likevel eiendommen til kjøperen, så pant må innfris og slettes ved oppgjøret, og andre rettigheter må kjøperen enten godta eller få fjernet. Står det heftelser på eiendommen som kjøperen ikke har akseptert, regnes det som en rettsmangel. Svært gamle heftelser kan i noen tilfeller slettes uten samtykke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva heftelser er
Heftelser er rettigheter andre har i eiendommen din. Det vanligste er pant for lån, men det kan også være utleggspant, en veirett, en ledningsrett eller en bestemmelse i en gammel servitutt (en rettighet eller begrensning som ligger på eiendommen). Heftelsene er tinglyst i grunnboken, og du kan bestille en utskrift for å se dem. Hva heftelser er, er forklart nærmere i hva betyr heftelser på en eiendom.
Panterett er ikke til hinder for at pantet selges, med mindre annet er avtalt (panteloven § 1-11). Det betyr at du lovlig kan selge en pantsatt eiendom. Problemet oppstår for kjøperen, som ellers overtar eiendommen med pantet hengende på.
Pant skal innfris og slettes ved oppgjøret
Når du selger, brukes en del av kjøpesummen til å betale ned lånene som er sikret med pant. Panthaveren må deretter samtykke til at pantet slettes. En heftelse skal slettes av grunnboken når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller når den berettigede samtykker (tinglysingsloven § 32). Banker kan be om sletting uten å legge fram originaldokumentet.
Alternativet er at kjøperen overtar gjelden. Da må kreditor samtykke til at den nye eieren trer inn som skyldner (panteloven § 2-7). Gir kreditor ikke skriftlig samtykke innen én måned etter at forespørselen ble mottatt, kan pantegjelden innbetales med én måneds skriftlig varsel, men først etter at det er inngått bindende avtale om salg.
Gamle heftelser som egentlig er utdatert
Ikke alle heftelser i grunnboken gjelder fortsatt. Er virkningen av tinglysingen falt bort, skal registerføreren slette heftelsen av eget tiltak (tinglysingsloven § 31). Det kan for eksempel skje med utleggspant, som mister tinglysingsvirkning fem år etter tinglysingen hvis det ikke fornyes (§ 30). Heftelser som ikke skal ligge på eiendommen for alltid, mister virkningen 30 år etter tinglysingen hvis de ikke tinglyses på nytt (§ 28), men for pantedokumenter gjelder en minstetid på fem år etter at gjelden skulle vært betalt (§ 29).
Er det umulig eller forbundet med uforholdsmessige vanskeligheter å få kvittering fra en panthaver, kan registerføreren på hjemmelshaverens forlangende kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere om å melde seg innen to måneder. Melder ingen seg, slettes heftelsen. Enhver heftelse kan slettes etter slik oppfordring når den er over 20 år gammel og det er sannsynlig at den er opphørt (§ 32 a).
Servitutter og andre rettigheter blir stående
En veirett, en ledningsrett eller en byggebegrensning forsvinner ikke fordi eiendommen skifter eier. Slike rettigheter bør avklares før salget, enten ved å akseptere dem i kjøpekontrakten eller ved å få dem endret eller slettet. Er den berettigede enig, kan heftelsen slettes etter § 32. Er han ikke det, finnes det regler i servituttlova om å flytte, endre eller i enkelte tilfeller avvikle en rett, og jordskifteretten kan hjelpe. Det er en egen prosess som tar tid.
Slik går du fram som selger
- Bestill en utskrift av grunnboken og sammenlign den med det du har oppgitt i salgsoppgaven.
- Be hver panthaver om en oppgave over restgjelden og om samtykke til sletting når gjelden er betalt.
- Gå gjennom servitutter og andre rettigheter, og ta dem med i salgsoppgaven slik at kjøperen vet hva han overtar.
- Finner du heftelser du ikke kjenner, eller som er over 20 år gamle, kan du be registerføreren kunngjøre en oppfordring til mulige rettighetshavere.
Hva kjøperen kan kreve
Har en tredjeperson panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, med mindre avtalen sier at kjøperen skal overta eiendommen med de begrensningene tredjepersonens rett medfører (avhendingslova § 4-17). Retten til å kreve retting og beløpsgrensen i § 3-1 fjerde ledd gjelder ikke for slike rettsmangler.
Poenget i praksis er at heftelser må stå i salgsoppgaven eller kontrakten for å være en del av avtalen. En kjøper som ikke visste om en veirett, kan stå overfor en rettsmangel. Det samme gjelder offentligrettslige begrensninger (§ 4-18).
Gunnhild selger enebolig
Gunnhild Rønning skal selge enebolig for 4 100 000 kroner. Grunnboken viser et pant i banken på 2 000 000 kroner der restgjelden er 1 050 000 kroner, en pantobligasjon fra 1998 til en tidligere nabo og en tinglyst veirett til nabotomten.
Banken sletter pantet ved oppgjøret når de 1 050 000 kronene er betalt. Naboens pantobligasjon er utdatert for mange år siden, men ingen har bedt om sletting. Gunnhild får en kvittering fra naboen, som samtykker til sletting av pantobligasjonen. Hadde naboen ikke vært å finne, kunne hun ha bedt registerføreren om å kunngjøre en oppfordring til rettighetshaveren. Veiretten står i salgsoppgaven og i kontrakten, og kjøperen aksepterer den. Alle tre forholdene er dermed avklart før overtakelsen.
Kort oppsummert
- Heftelser hindrer ikke salg, men de følger eiendommen til kjøperen hvis de ikke slettes.
- Pant innfris ved oppgjøret, og panthaveren samtykker til sletting.
- Gamle heftelser kan falle bort ved tidsfrister, eller slettes etter kunngjøring hvis de er over 20 år og sannsynligvis opphørt.
- Veirett og andre rettigheter blir stående med mindre den berettigede samtykker til sletting eller de endres etter servituttlova.
- Heftelser kjøperen ikke har akseptert, kan utgjøre en rettsmangel etter avhendingslova.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.