Kan jeg leie ut rommet mitt i leiligheten vi eier sammen?
Det kommer an på hva dere har avtalt om bruken av leiligheten. Uten avtale har hver sameier rett til å bruke hele leiligheten til det den er ment for (sameigelova § 3), men ingen har enerett til et bestemt rom, så utleie til en utenforstående er ikke noe du kan bestemme alene. Utleie krever enighet eller et flertallsvedtak etter § 4, og står dere likt, avgjøres saken ved loddtrekning. Leieinntekten fra noe som tilhører fellesskapet, skal deles etter eierandelene (§ 9).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du har rett til som sameier
Etter sameigelova § 3 har hver sameier rett til å bruke det som eies sammen til det det er ment for eller vanlig brukt til, og til annet som passer med tid og forhold. Loven gir deg rett til å bruke leiligheten, men den deler den ikke opp i rom som tilhører hver sin eier. Har dere ikke avtalt noe annet, er soverommet ditt like mye felles eie som stuen.
Det betyr at du har en sterk rett til selv å bo i leiligheten, men en svakere rett til å la en fremmed bo der i ditt sted. Sameigelova gjelder dessuten bare så langt dere ikke har avtalt noe annet (§ 1). Har dere et skriftlig eller muntlig avtalt skille mellom hvem som bruker hva, er det den avtalen du bygger på.
Utleie krever flertall eller enighet
Utleie er en form for utnytting av det som eies sammen. Etter § 4 kan et flertall vedta styring og utnytting i samsvar med det tingen er ment til. Vedtaket kan ikke gå ut på urimelig kostnad eller på å gjøre tingen om til noe annet. Heller ikke kan et flertall vedta bortleie for mer enn ti år, eller for kortere tid hvis det fører til urimelig fortrengning av en sameier som trenger leiligheten til det den er ment for. Det regnes likt med bortleie at noe overlates til lån eller utnyttes på annen måte.
Flertall er de som har mer enn halvparten av andelene. Halvparten er nok når mindre enn halvparten stemmer imot. Står dere likt, avgjøres spørsmålet ved loddtrekning (§ 7). Eier dere halvparten hver og den andre sier nei, kan du derfor ikke leie ut på egen hånd. Du kan heller ikke regne med at loddtrekningen går din vei.
Den andre kan på sin side ikke hindre deg i å bo der selv, siden det er bruk etter § 3.
Hvem får leieinntekten
Etter § 9 skal felles inntekt deles mellom eierne etter eierandelene. Utleie av noe som tilhører fellesskapet, er naturlig å regne som felles inntekt. Har dere ikke avtalt at rommet er ditt alene, kan den andre derfor med god grunn kreve sin del av leien. Eier dere halvparten hver og rommet leies ut for 6 500 kroner i måneden, tilsvarer det 3 250 kroner til hver.
Er det avtalt at rommet er ditt, er saken en annen. Da er det rimelig å anse utleien som din, og leieinntekten som din. Skriv det i avtalen, så blir det ikke stridsspørsmål senere.
Loven har ingen regel om hvem som skal få betalt for å drive utleien, eller om vederlag for at du selv bruker leiligheten. Det må dere avtale.
Avtale om eget rom
Vil dere at hver skal ha sitt, kan dere avtale en bruksordning. Du kan også kreve det: etter § 14 har hver sameier krav på at utnyttingen blir delt og ordnet slik at han så langt mulig får bruke sin del for seg selv, når det trengs for tjenlig utnytting. Kravet kan avgjøres med skjønn. Er ikke noe kortere fastsatt, gjelder avgjørelsen i ti år, og deretter til det er tatt ny avgjørelse.
En slik avtale bør si hvilke rom som er hvem sitt, om den som har rommet kan leie det ut uten å spørre, hvor lenge leietakeren kan bo der, og hvordan felles rom, kjøkken og bad brukes. Den bør også si om leieinntekten tilfaller den som har rommet.
Hva leietakeren har krav på
Leier du ut rommet, har du gitt en annen bruksrett til husrom mot vederlag, og da gjelder husleieloven mellom deg og leietakeren (husleieloven § 1-1). Leietakeren skal også bruke kjøkken og bad som medeieren din har rett til å bruke, og det er en av grunnene til at medeieren bør være med på avtalen. Leier du ut uten samtykke og uten avtale om eget rom, risikerer du krav fra medeieren, og leietakeren havner midt mellom to eiere.
Er leiligheten en eierseksjon, kan vedtektene i sameiet i tillegg sette grenser for utleie og for korttidsutleie. Se hva som skiller eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie.
Ravi og Kjersti i Stavanger
Ravi og Kjersti kjøpte en firerommer i Stavanger sammen og eier halvparten hver. Begge bor der. Ravi skal på utveksling i et halvt år og vil leie ut rommet sitt for 7 000 kroner i måneden. De har ikke avtalt noe om rommene.
Kjersti er skeptisk til å ha en fremmed i leiligheten. Siden de eier like mye, kan ikke Ravi bestemme alene. Hun sier nei, og Ravi ber om en løsning. De blir enige om at Ravi kan leie rommet til en bekjent av Kjersti i seks måneder, og at leien deles likt fordi rommet ikke har vært avtalt som Ravis. Det gir 3 500 kroner til hver per måned, eller 21 000 kroner til hver for hele perioden. Avtalen skrives ned og signeres.
Hadde Kjersti sagt nei uten å foreslå noe, kunne Ravi bedt om bruksdeling etter § 14 eller kreve sameiet oppløst. Å leie ut uten hennes samtykke ville gitt henne grunnlag for krav mot ham.
Kort oppsummert
- Uten avtale er hele leiligheten felles, og du kan ikke selv bestemme at rommet ditt skal leies ut.
- Utleie krever enighet eller flertall (§ 4). Står dere likt, avgjør loddtrekning.
- Leieinntekt fra noe fellesskapet eier, deles etter eierandelene (§ 9), med mindre rommet er avtalt som ditt alene.
- Du kan kreve bruksdeling (§ 14) hvis du vil ha et eget rom.
- Skriv avtale om leieinntekt, leietid og bruk av fellesrom før noen flytter inn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.