Kan kreditorene til barna ta huset når foreldrene har borett?
Kreditorene kan ta utlegg i huset fordi barna eier det, men en borett som står foran kreditorens krav i prioritet må respekteres ved tvangssalg. Kjøperen overtar da huset med foreldrene boende. Går barnet konkurs, må en avtalt borett som verken står i skjøtet eller er tinglyst samtidig med det, være registrert senest dagen før konkursen åpnes. Tinglysing samtidig med skjøtet er derfor det som beskytter foreldrene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Barnets kreditorer kan ta utlegg i huset
Når foreldrene har overdratt huset, er det barnet som eier det, og eiendommen er en del av barnets formue. En kreditor som har et tvangsgrunnlag, for eksempel en dom eller et forlik, kan be namsmannen om utlegg i eiendommen. Boretten hindrer ikke at kreditoren får registrert utlegg i huset. Du kan lese mer om veien fra dom til utlegg i spørsmålet om dom, forlik og utlegg.
Spørsmålet er hva utlegget får tak i. Kreditoren får ikke mer rett enn barnet har, og barnets eierskap er allerede begrenset av boretten, hvis den er sikret på riktig måte.
Foreldrene er ikke part i utleggssaken, men de har en rett som saken kan gripe inn i. Det er derfor de bør følge med på grunnboken hvis barnet har gjeld. Utlegg registreres i grunnboken, og et utlegg som er registrert før boretten, kan få forrang.
Rekkefølgen i grunnboken avgjør
Registrerte dokumenter går foran rettserverv som er registrert samtidig eller senere (tinglysingsloven § 20). Utleggsforretninger går foran andre rettserverv som er registrert samme dag. Skjer det på samme dag, vinner altså utlegget, med mindre noe annet er bestemt.
Det finnes en viktig regel for foreldre som har overdratt. Et forbehold ved overdragelsen går foran rettserverv som utledes fra den nye eieren, dersom forbeholdet fremgår av hjemmelsdokumentet eller registreres senest samme dag (§ 21 tredje ledd). Står boretten i skjøtet eller er tinglyst samme dag, har den derfor sterk beskyttelse mot barnets senere kreditorer.
Står boretten ikke i skjøtet og ikke i grunnboken, er den svak. Regelen om at en eldre rett går foran hvis den som fikk den yngre, kjente eller burde kjenne den (§ 21 første ledd), gjelder rettserverv stiftet ved rettshandel. Et utlegg er ikke det, så foreldrene kan ikke regne med at kreditorens kunnskap om boretten hjelper dem.
Hva som skjer ved tvangssalg
Krever kreditoren tvangssalg, avgjør prioriteten hva kjøperen får. Er boretten bedre prioritert enn kreditorens krav, kan salget bare gjennomføres hvis heftelser med bedre prioritet blir dekket, og heftelser som ikke er pengeheftelser, overtar kjøperen utenfor kjøpesummen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20). Foreldrene blir boende.
Er boretten dårligere prioritert, kan den settes til side så langt det er nødvendig for å gi dekning til de som står foran, og foreldrene har krav på erstatning for verdien så langt kjøpesummen rekker (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21). Les mer om dette i spørsmålet om borett og kår ved tvangssalg.
Poenget for kreditoren er at et hus med en borett er mindre verdt for en kjøper. Det kan gjøre det mindre aktuelt å kreve tvangssalg, men det avhenger av kravet og av hva som ellers hviler på huset.
Når barnet går konkurs
Konkurs er et eget regime. For at en rett som er stiftet ved avtale skal stå seg overfor konkurs, må den, utenfor tilfellene i § 21 tredje ledd, være registrert senest dagen før konkursåpningen (tinglysingsloven § 23).
Har foreldrene tatt boretten inn i skjøtet eller registrert den samme dag, er de dekket av unntaket. Har de en privat avtale ingen har sendt til tinglysing, kan konkursboet se bort fra den. Foreldrene kan da bli bedt om å flytte, og de står som vanlige kreditorer for det de eventuelt kan kreve.
Hva foreldrene bør gjøre
Sjekk først grunnboken: er boretten registrert, og står det utlegg eller pant som ble registrert før den? Er boretten ikke tinglyst, send den inn nå. Det hjelper mot kreditorer som får sine rettigheter registrert senere, men ikke mot dem som kom først.
Kommer det til tvangssalg, har rettighetshavere med en rett som salget griper inn i, ankerett på kjennelsen som stadfester budet. Ankefristen er en måned fra avsigelsen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-34). Foreldrene bør derfor ikke vente med å handle hvis de får varsel.
Aslaug og Jostein Brekke
Aslaug og Jostein Brekke overdro huset til sønnen Vegard og beholdt borett i første etasje. Boretten står i skjøtet, og begge deler ble tinglyst samme dag. To år senere skylder Vegard en leverandør 640 000 kroner etter at firmaet hans gikk dårlig. Leverandøren får dom og lar registrere utlegg i huset.
Huset er verdt 3 600 000 kroner, og banken har pant på 1 400 000 kroner. Både bankens pant og utlegget kom etter boretten. Skal huset tvangsselges, overtar kjøperen boretten, og foreldrene blir boende. Kjøpesummen blir lavere på grunn av boretten, men boretten er ikke borte. Leverandøren må vurdere om det er verdt å kreve salg.
Hadde boretten bare vært en privat avtale, hadde utlegget gått foran, og Aslaug og Jostein kunne stått uten bolig.
Kort oppsummert
- Kreditorene til barna kan ta utlegg i huset, for barna eier det.
- En borett som står i skjøtet eller er tinglyst samme dag, går foran barnets senere kreditorer, og kjøperen ved tvangssalg overtar den.
- En borett som kommer etter kreditorens krav, kan settes til side mot erstatning så langt kjøpesummen rekker.
- Ved konkurs må en avtalt rett som verken står i skjøtet eller er registrert samme dag, være registrert senest dagen før konkursåpningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.